Эскроу-счет при покупке недвижимости

С 1 июля 2019 года строительные компании, согласно поправкам к федеральному закону 214 «О долевом строительстве», больше не могут напрямую привлекать средства покупателей жилья на его возведение. Теперь компании-застройщики должны получать проектное финансирование, а расчеты с дольщиками вести с использованием эскроу-счетов.

Если вы планируете покупку жилья в строящемся доме, то вам будет полезно узнать, что такое эскроу-счет, новый порядок расчетов с застройщиками, и повлияют ли изменения в законе на оформление ипотеки.

Что это за счет

Эскроу-счет — это специальный счет в банке для расчета между продавцом и покупателем, на который покупатель переводит оговоренную в договоре сумму, и банк ее «замораживает» до тех пор, пока продавец не выполнит свою часть договора.

В России такие счета появились в 2014 году, когда вступили в силу принятые в 2012 году изменения к Гражданскому кодексу, в которых был прописан новый вид соглашения — договор условного депонирования (эскроу), и новая разновидность банковского счета — эскроу-счет. В мировой банковской практике счета эскроу применяются уже несколько десятков лет.

По сути, эскроу — удобная и дешевая альтернатива банковской ячейке и аккредитиву. Его используют при купле-продаже не только недвижимости, но и автомобилей, любых других ценностей или услуг.

Зачем нужен эскроу при покупке квартиры

В случае с покупкой квартиры покупатель переводит на эскроу счет деньги за приобретаемую квартиру в строящемся доме по условиям договора об участии в долевом строительстве (ДДУ). Эти деньги учитываются банком и блокируются для последующей передачи застройщику.

По сути, банк, называемый в этом случае эскроу-агентом, выступает посредником и гарантом соблюдения условия договора, как для одной, так и для другой стороны.

Компания-застройщик не получит денег покупателя до тех пор, пока объект не будет построен и введен в эксплуатацию. Если дом не будет построен в оговоренные в договоре сроки, строительство будет заморожено или передано другому застройщику, покупатель сможет вернуть уплаченную сумму в полном объеме.

Эскроу-счета сделали обязательными при расчетах по ДДУ в первую очередь для защиты интересов покупателей строящегося жилья (дольщиков) от попадания в ситуацию, при которой они, уплатив полную стоимость квартиры застройщику, в случае недостроя остались бы и без квартиры, и без денег.

Деньги на эскроу-счете депонируются на период, превышающий договорной срок строительства на 6 месяцев (п. 4, ст. 15.5 ФЗ-214). Для застройщика это фора на случай форс-мажора, но если он не уложится в прописанный срок депонирования, договор счета эскроу закрывается.

Застройщик может продлить срок действия договора счета эскроу, заключив с дольщиком дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировав его в Росреестре.

Покупатель, в свою очередь, оставаясь владельцем эскроу счета, не сможет распоряжаться деньгами, которые он на него внес. Если после регистрации сделки он решит отказаться от покупки, это возможно после расторжения договора, но процесс не обещает быть легким. В ином случае вывести деньги с эскроу-счета можно только, если застройщик официально признан банкротом, если он ликвидирован по решению суда или не передает квартиру покупателю в установленный срок.

Как это работает

Решив приобрести квартиру в строящемся объекте, покупатель подбирает подходящий вариант и заключает договор о долевом участии в строительстве с компанией-застройщиком. С июля этого года в любом из таких договоров должно быть указано, что все расчеты будут вестись с использованием эскроу счетов, а также сумма, срок резервирования средств и причины расторжения договора депонирования (размещения средств на счете). Так в договоре появляется третье лицо — банк- эскроу-агент.

Далее покупатель открывает эскроу-счет в банке, в котором застройщик получил проектное финансирование, и переводит на него указанную в договоре сумму. На каждого отдельного покупателя квартиры по ДДУ открывается отдельный счет. Для заключения договора счета эскроу банки не требует присутствия представителя застройщика в подразделении банка, достаточно представить договор, зарегистрированный в Росреестре. Комиссии за открытие и ведение счета по договору ДДУ, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются.

Открыть эскроу-счет под покупку квартиры можно только в банке, который выбрал застройщик, поэтому если этот банк не вызывает доверия у покупателя, ему придется подыскать подходящий вариант у других застройщиков, получивших финансирование в более надежных банках.

Если под приобретение жилья необходим кредит, покупатель обращается в банк с запросом на ипотечный займ. Это может быть как банк, где открывается эскроу-счет, так и другой банк, если его условия более выгодные. После подписания кредитного договора покупатель зачисляет на эскроу-счет как первоначальный взнос, так и заемные средства.

Чтобы получить деньги с эскроу-счета, застройщик должен предоставить банку:

— документ, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию

— документ, подтверждающего оформление права собственности на имя покупателя на один объект, входящий в состав сданного объекта (выписка из ЕГРН на 1 квартиру в объекте).

Какие риски

На первый взгляд использование эскроу-счетов несет в себе исключительно преимущества, но есть и риски.

Хотя государство предоставило право кредитовать застройщиков лишь 95 аккредитованным банкам (список ежемесячно обновляется на сайте Банка России), посчитав их надежными, за время строительства может случиться форс-мажор.

Например, у банка может быть отозвана лицензия. В этом случае застройщик и участник долевого строительства должны будут заключить договор эскроу с другим банком. И в такой ситуации в группу риска попадают те покупатели, чье жилье стоит больше 10 млн. рублей — на средства на эскроу-счетах распространяется страховка Агентства страхования вкладов на сумму до 10 млн. рублей.

Еще один нежелательный сценарий — банкротство застройщика. Здесь неприятности поджидают дольщиков, которые на приобретение жилья взяли ипотеку. В этом случае банк вернет покупателю все хранящиеся на эскроу-счете деньги, а это первоначальный взнос и тело кредита. Уплаченные проценты по ипотеке не компенсируют. Те, кто оплачивал жилье из собственных средств, ничего не потеряют и смогут направить возвращенные со эскроу-счета деньги на покупку жилья в другом объекте.

Мы в социальных сетях

В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006№ 152-ФЗ «О персональных данных» я, действуя по своей воле и в своем интересе, даю свое согласие АО «Райффайзенбанк», имеющему свое местоположение по адресу: 129 090, г. Москва, улица Троицкая, дом 17, строение 1, на обработку (любое действие (операция) или совокупность действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение) моих персональных данных, а именно: фамилия, имя, отчество, адрес электронной почты, в целях направления АО «Райффайзенбанк» на указанный мной адрес электронной почты информационных рассылок, предоставления мне возможности комментирования материалов, размещенных на сайте raiffeisen-media.ru.

Обработка указанных в настоящем согласии моих персональных данных осуществляется АО «Райффайзенбанк» в объеме, который необходим для достижения каждой из вышеперечисленных целей с применением следующих основных способов (но, не ограничиваясь ими): хранение, запись на электронные носители и их хранение, составление перечней, маркировка.

Настоящее согласие действует до момента его отзыва мной в порядке, предусмотренном ниже. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любое время на основании моего письменного заявления.