Квартира в аренду: брать ипотеку или снимать?

Владеть или арендовать — вот, наверное, один из важнейших вопросов, который задают себе люди, не имеющие собственного жилья. Что выгоднее: сразу покупать квартиру в ипотеку или арендовать недвижимость, одновременно откладывая деньги на будущую квартиру?

Посчитаем!

Московская семья с одним ребенком хочет купить двухкомнатную или небольшую трехкомнатную квартиру. Предположим, что ее стоимость — 7 млн руб. У семьи есть накопления — 1,5 млн руб., то есть около 20% от стоимости квартиры. Муж и жена получают стабильный доход в виде зарплаты, в совокупности на двоих около 250 тыс. руб.

Как им лучше поступить: взять ипотеку на оставшиеся 5,5 млн либо продолжить арендовать жилье, при этом вложить 1,5 млн и регулярно наращивать инвестиции, пока накоплений не хватит на покупку квартиры? Учтем, что оба — непрофессиональные инвесторы, которые будут выбирать для вложений только консервативные инструменты.

Наталья Смирнова

Наталья Смирнова

Финансовый советник

Вариант 1: ипотека

  • Ставка — 10%.
  • Рост стоимости ЖКУ — 5% в год.
  • Налог на имущество — максимум 0,1% от кадастровой стоимости (7 млн).
  • Право на имущественный вычет.

Мы не учитываем, что ставка по ипотеке может снизиться, а заемщик может рефинансировать кредит, уменьшив переплату.

Рассмотрим расходы для разных сроков ипотечного кредитования.

5 лет10 лет15 лет
Имущественный вычет
(2 млн + проценты по ипотке до 3 млн., в соответствии со ст. 220 НК РФ)
456 498,25650 000,00650 000, 00
Стоимость квартиры в конце срока8 508 543,7510 859 297,5113 859 521,20
Совокупные траты на обслуживание недвижимости (ипотечные платежи, налоги, страховка и т. д.)
c учетом роста ЖКУ на 5% в год
7 515 637,889 821 633,5512 450 753,82
Из них на ипотеку7 011 600,008 721 960,0010 638 540,00

Вариант 2: аренда жилья + накопления

  • Инфляция — в среднем 5% в год.
  • Рост расходов на аренду и коммунальные услуги — 5% в год.
  • Ожидаемая доходность консервативной стратегии — 10% годовых (при сохранении текущей ставки). Ожидаемой доходности можно достичь, если открыть по индивидуальному инвестиционному счету типа, А на мужа и на жену и ежегодно размещать на него по 50 тыс. руб. (по 25 тыс. в мес. на жену, и по 25 тыс. в мес. на мужа, чтобы не превышать лимит в 400 тыс. по налоговому вычету в год по 1 счету), направляя их в ОФЗ и корпоративные облигации выпуска 2017 года и позже, чтобы получить налоговый вычет в по каждому счету.
  • Примерная стоимость аренды двухкомнатной квартиры — 50 тыс. руб. Такая же сумма ежемесячно направляется на инвестиции. Размер инвестиций остается 50 тыс. руб., не увеличиваясь с годами. Размер рассчитан, чтобы не превысить возможности семьи из 2 человек.

Рассмотрим ежемесячные расходы в этом случае.

5 лет10 лет15 лет
Сбережения на конец срока6 261 978,0013 931 191,1926 282 535,72
Стоимость квартиры на конец срока8 508 543,7510 859 297,51
т. е. семья купит квартиру и еще останется 3 млн. сверху
13 859 521,20
т. е. семья купит квартиру и еще останется свыше 12 млн.
Совокупные траты на арендуемую квартиру3 646 916,638 301 409,0714 241 851,97

Как видите, начиная с 10-летнего срока аренда и ежемесячные инвестиции выгоднее ипотеки. Особенно подходит этот вариант тем, кто ценит свободу передвижений и не готов себя связывать с каким-то конкретным местом жительства, а предпочитает получать пассивный доход, на который можно арендовать жилье в любом месте по своему выбору. Также планомерно откладывать средства на покупку собственного жилья — единственный вариант для тех, кто не имеет официального дохода либо обладает испорченной кредитной историей.

Некоторым людям идея в течение долгих лет откладывать деньги на покупку жилья может показаться сомнительной: с учетом общей финансовой турбулентности трудно планировать события на 10−15 лет вперед, в то время как ипотека позволяет уже сегодня жить в собственной квартире. Ощущение собственного дома дарит семье стабильность. Однако эта стабильность может быть лишь кажущейся.

Подводные камни ипотеки

Риски ипотеки не стоит недооценивать: вы должны быть уверены, что в течение тех же самых 10−15 лет сможете гарантировать регулярные выплаты. К сожалению, в 2014 году многие валютные ипотечники столкнулись с трудностями при обслуживании кредита и были вынуждены или платить гораздо больше, чем планировали, или объявлять себя банкротами. Если же, оказавшись в трудной финансовой ситуации, вы живете в арендованной квартире, можно поискать жилье подешевле без ущерба для своей кредитной истории.

Также на рынке недвижимости вполне возможны кризисы наподобие кризиса 2008 года в США, когда банки начали требовать досрочного погашения ипотеки, и стоимость заложенной недвижимости перестала покрывать сумму долга.

  • Есть у ипотеки и другие минусы. Если вы покупаете в кредит жилье в строящемся доме, то можете стать «счастливым» обладателем недостроя.
  • Если во время выплаты ипотеки ваше семейство расширилось, вам потребуется квартира больше, чем та, в которой вы живете и за которую продолжаете платить.
  • При чрезмерных ипотечных выплатах есть риск, что вы не успеете накопить нужную сумму на пассивный доход к пенсии и в итоге останетесь с квартирой и пенсией в 13−15 тыс. руб. вместо квартиры поменьше или вообще без квартиры, но с пассивным доходом, которого хватило бы и на аренду, и на комфортную жизнь.

Так все же: ипотека или аренда?

Как видите, универсального рецепта не существует. Думая о том, как улучшить свои жилищные условия, нужно учитывать благонадежность застройщика, представлять, какой будет ваша семья через 5−10 лет и где она будет жить, планировать достаточные накопления к пенсии и т. д. С другой стороны, даже при такой вариативности вы можете сделать будущее четким и осязаемым. Начните с постановки целей и составления личного финансового плана. И тогда вы найдете ответ на вопрос «Ипотека или аренда?», подходящий именно вам.

Мы в социальных сетях

В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006№ 152-ФЗ «О персональных данных» я, действуя по своей воле и в своем интересе, даю свое согласие АО «Райффайзенбанк», имеющему свое местоположение по адресу: 129 090, г. Москва, улица Троицкая, дом 17, строение 1, на обработку (любое действие (операция) или совокупность действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение) моих персональных данных, а именно: фамилия, имя, отчество, адрес электронной почты, в целях направления АО «Райффайзенбанк» на указанный мной адрес электронной почты информационных рассылок, предоставления мне возможности комментирования материалов, размещенных на сайте raiffeisen-media.ru.

Обработка указанных в настоящем согласии моих персональных данных осуществляется АО «Райффайзенбанк» в объеме, который необходим для достижения каждой из вышеперечисленных целей с применением следующих основных способов (но, не ограничиваясь ими): хранение, запись на электронные носители и их хранение, составление перечней, маркировка.

Настоящее согласие действует до момента его отзыва мной в порядке, предусмотренном ниже. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любое время на основании моего письменного заявления.