Кто такой девелопер и чем он отличается от застройщика

Девелопмент — создание коммерческой и жилой недвижимости: от концепции проекта до маркетинговой кампании и его продажи. Компания-застройщик лишь реализовывает один из этапов — строит сам объект. 

Что вы узнаете

Девелопер и застройщик — кто это?

Девелопер

Девелопмент недвижимости (от английского develop — «развивать») — это создание жилых и коммерческих объектов в самом широком смысле этого слова. От утверждения концепции проекта и бизнес-плана, поиска земельного участка, согласования строительства с властями, привлечения финансирования и инвесторов до проведения маркетинговой кампании, презентаций и продаж. На всех этапах девелопер может нанимать подрядчиков или реализовывать проект своими силами.

Компании-девелоперы занимаются и жилой, и коммерческой недвижимостью: многоквартирными домами, ЖК, апартаментами, торговыми и бизнес-центрами. Девелоперы могут включать в свои проекты школы, детские сады и другие социальные объекты, которые будут строить своими силами. Главная цель — превратить идею в реальный объект, который принесет прибыль.

Застройщик

Застройщик — компания, которая непосредственно строит объекты недвижимости. Застройщик делает инженерные изыскания, закупает стройматериалы и нанимает работников, которые ведут строительство, следит за качеством и соблюдением сроков. Иногда застройщики выполняют и проектирование.

Несмотря на то, что есть большая разница между застройщиком и девелопером, на практике эти понятия часто путают. Иногда по незнанию, иногда для упрощения.

Отличие девелопера от застройщика

Простыми словами: девелопер занимается бизнес-процессами, а застройщик — непосредственно строительством. Даже если девелопер представляет и рекламирует проект, договор на покупку недвижимости подписывают непосредственно с застройщиком, который может быть не просто другим юридическим лицом, но и лишь исполнителем, фактически никак не связанным с девелопером. Претензии от покупателей возникают к качеству и срокам, и по закону за это может ответить только застройщик.

В России девелопер и застройщик иногда совмещаются в одной компании, например как в крупных фирмах вроде ПИК. Но по закону (214-ФЗ) застройщик — это именно тот, кто зарегистрирован как исполнитель в строительстве и несет ответственность перед покупателями за качество жилья.

Примеры: как это выглядит на практике

Застройщик и девелопер — разные компании

К примеру, в Москве хотят построить новый жилой комплекс. Девелопер разрабатывает бизнес-план, ищет подходящий участок земли, покупает или арендует его, разрабатывает проект — план застройки и обустройства прилегающей территории. Затем договаривается с властями и получает разрешения, проводит все согласования, ищет финансирование через банки или инвесторов, делает презентации и ведет рекламную кампанию, заключает договор на строительство с компанией-застройщиком и организовывает юридическое сопровождение для заключения сделки между клиентами и застройщиком.

Застройщик — не связанная с девелопером компания, которая получает заказ на строительство объекта по готовому проекту, нанимает сотрудников (или вызывает своих). Они готовят площадку к строительству, закупают материалы, заливают фундамент, проводят все коммуникации, возводят новостройки, следят за соблюдением всех норм. Застройщик работает в рамках выделенного по контракту бюджета и четко обозначенных сроков. Девелопер регулярно проверяет ход и качество работ, чтобы убедиться, что всё идет по плану. Если есть нарушения или сдачу объекта задерживают, застройщика могут оштрафовать или даже расторгнуть контракт. После окончания работ компания-девелопер принимает их, застройщик получает деньги и уходит работать с другими проектами. В рамках договора между застройщиком и девелопером прописывают гарантийные сроки, в которые застройщик будет устранять неполадки, связанные с качеством работ. По истечении этого времени девелоперу, если он продолжит управлять объектами, придется нанимать подрядчиков для ремонта.

Застройщик и девелопер — одна компания

Когда девелопер и застройщик — это одна структура, компания берет на себя весь процесс: от идеи и проектирования до строительства и продажи. Такая схема требует больших ресурсов, включая собственные строительные мощности (технику, рабочих, инженеров), но позволяет экономить и получить большую прибыль на конечном этапе.

К примеру, девелопер планирует строительство новых жилых комплексов в пригородах Санкт-Петербурга. Компания ищет землю, анализирует рынок, разрабатывает проект, получает финансирование от банков и все необходимые разрешения, запускает рекламу для продажи на этапе котлована и приступает к строительству с помощью своих подразделений. Дочерняя компания-застройщик сдает дома в эксплуатацию. В этом случае покупатель подписывает договор с юридическим лицом, которое является застройщиком, но по всем вопросам может спокойно обращаться к девелоперу.

Строительные девелоперы ведут контроль на всех стадиях проекта — это снижает риски плохой координации с подрядчиком. Также это дает дополнительную гарантию соблюдения сроков и финансовых смет для покупателей. Поскольку девелопер и застройщик — одна и та же компания, это дает дополнительную гарантию надежности, так как качество строительства напрямую влияет на репутацию девелопера. Совмещать эти роли могут только крупные компании с большими финансовыми и техническими возможностями, такие как ПИК, ЛСР, «Самолёт».

Кто несет ответственность перед покупателем

Понятие «девелопер» не закреплено на законодательном уровне, в отличие от застройщика, обязанности которого прописаны в Градостроительном кодексе (пункт 16, статья 1). Договоры на участие в долевом строительстве, согласно № 214-ФЗ, может заключать застройщик.

Застройщик отвечает за соблюдение строительных норм и стандартов (СНиПов), а также за качество выполненных работ. Он предоставляет гарантию на построенный объект — обычно пять лет на конструктивные элементы и три года на инженерные системы. Если в этот период выявляются дефекты (например, протечки или трещины), застройщик обязан их устранить. Кроме того, застройщик отвечает за соблюдение проекта. Если дом не сдан вовремя или построен некачественно, по закону это ответственность застройщика.

Когда обязательства не выполняются (например, задержка сдачи или дефекты), покупатель может:

• требовать неустойку за просрочку (1/150 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки);
• расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги;
• требовать устранения дефектов или компенсации за их исправление.

Если клиент решит идти в суд, то претензию и иск нужно составлять на юридическое лицо застройщика.

Как понять, кто девелопер, а кто застройщик в вашем ЖК

Чтобы понять, кто является девелопером, а кто застройщиком в конкретном жилом комплексе, нужно изучить официальные документы и информацию о проекте.

Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС). На сайте наш.дом.рф опубликован единый реестр застройщиков и каталог новостроек и проблемных объектов. Здесь можно найти информацию о ЖК, построенных во всех регионах России. Девелопер может быть упомянут, если связан с застройщиком.

Договор долевого участия. Его заключают между застройщиком и покупателем при оформлении сделки. В нем указывают название юрлица застройщика и его данные.

Рекламные материалы. Это могут быть брошюры, баннеры, официальный сайт жилого комплекса или офис продаж. Если девелопер не связан с застройщиком, он может быть указан в рекламных материалах или на сайте ЖК как инициатор и организатор проекта, как бренд или компания. Отдельно может быть указан застройщик как юридическое лицо, ответственное за строительство.

Офис компании. Можно посетить офис ЖК или управляющей компании или позвонить туда и напрямую узнать, кто является девелопером, а кто застройщиком, и уточнить названия юридических лиц.

Открытые источники. Проверить репутацию и связи компаний можно на сайтах rusprofile.ru или spark-interfax.ru.