Покупка земли у государства: стоит ли связываться

Представьте, что вы решили построить дом мечты или небольшую ферму, а может быть, создать свой бизнес. И при этом вам нужна земля. Есть два варианта: купить у частного владельца (просто, но дорого) или купить землю у государства (волокита с документами, нужно погружаться в нюансы, но можно получить участок по цене в два-три раза ниже рыночной).

В этом материале разложу по полочкам, что представляет собой покупка государственной земли, как не совершить ошибку и в каких случаях это действительно может быть выгодно.

Что вы узнаете

Что такое «земля у государства»

В Российской Федерации земли делятся по принадлежности и назначению. И когда говорят «государственная земля», имеется в виду участок, который формально принадлежит:

• Российской Федерации в целом (федеральная собственность);
• субъекту РФ (например, конкретной области или республике);
• муниципалитету (району, городу, поселению).

По категориям назначений земля в России делятся на несколько основных типов:

• земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — участки, где разрешено строить жилые дома, подключать инженерные сети, прописываться;
• земли сельскохозяйственного назначения — например, под теплицы, пашни, сады, фермерские хозяйства;
• земли промышленности и иного специального назначения — склады, мастерские, промышленные объекты;
• земли лесного фонда и водного фонда — обычно такие участки доступны только в аренду и с серьезными ограничениями;
• земли под инфраструктуру — здесь могут располагаться дороги, инженерные сети, гаражные боксы.

При этом действуют и более узкие подкатегории — например, земли под дачное строительство или под размещение линейных объектов, таких как трубопроводы или линии электропередачи.

Закон разрешает продавать (передавать) такие земли в частные руки, но исключительно через определенные процедуры. Чтобы участок считался государственным, важно, чтобы он был официально учтен в реестре (Государственном кадастре недвижимости) и при этом не был в собственности другого лица. Иногда территория может долго пустовать, но юридически принадлежать частной компании или гражданину. Поэтому проверка статуса земли — это первый этап.

Кто имеет право на покупку земли у государства

По закону землю могут купить как граждане РФ (физические или юридические лица), так и иностранцы (но с рядом ограничений).

Ограничения по территории, действующие для всех:

• земли особо охраняемых природных территорий (национальные парки, заповедники);
• территории с особыми условиями использования,санитарные и водоохранные зоны, например участки в прибрежных зонах (в пределах береговой полосы).
• земельный участок, расположенный на территории объекта обороны и государственной безопасности, или в охранной зоне такого объекта. Это ограничение установлено Земельным кодексом Российской Федерации

Ограничения по территории, действующие для иностранцев:

Нельзя приобретать землю вблизи государственных границ, оборонных объектов и стратегических зон даже в случае, если эти участки не подпадают под общие запреты для россиян. Нарушение этих правил делает сделку недействительной и влечет отказ государства в оформлении права собственности.

Плюсы покупки земли у государства

Вот основные преимущества:

Цена ниже рыночной. В большинстве регионов кадастровая стоимость меньше, чем стоимость схожего участка у частного продавца. Разница может доходить до двух-трех раз.

Прозрачность сделки. Все этапы регулируются законом, публикуются официальные извещения. Это снижает риск мошенничества.

Льготные программы. Отдельные категории граждан могут получить землю бесплатно или по минимальной цене. Например, многодетные семьи вправе претендовать на бесплатное предоставление земли под ИЖС.

Гарантированные границы участка. Перед продажей он ставится на кадастровый учет с точным определением границ.

Удачное расположение участка. На торги нередко выставляют земли в городской черте или перспективных районах, от которых государство или муниципалитеты отказываются в рамках программ вовлечения неиспользуемых земель в оборот или приватизации имущества ликвидируемых учреждений. Такие участки часто становятся лакомыми кусочками для застройщиков и инвесторов.

Минусы и подводные камни

Однако не всё так радужно. Вот с чем придется столкнуться:

Длительные сроки оформления. От момента подачи заявления до финального оформления документов часто проходит от двух до четырех месяцев. Сюда входит публикация извещения о торгах (не менее 30 дней), прием заявок, сам аукцион и заключение договора. На регистрацию и кадастровый учет уходит от пяти до 30 рабочих дней, в зависимости от ситуации. Если в процессе не возникнет задержек или уточнений, всё можно завершить примерно за три месяца. Но на практике сроки могут растянуться, особенно если потребуется дополнительная проверка документов или согласование.

Ограничения по использованию. Категорию и вид разрешенного использования нельзя изменить произвольно. Они закреплены в реестре и подчиняются градостроительному регулированию независимо от того, государственная это земля или частная.

Неочевидные расходы. Коммуникации (дороги, электричество, газ) часто отсутствуют. Подведение может стоить дороже самой земли. А еще часто это сложно согласовать и весь процесс занимает очень много времени.

Риск отсутствия подъездных путей. Даже в городской черте бывают случаи, когда участок окружен территориями, принадлежащими другим собственникам, и проезд невозможен без сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком или другой недвижимостью).

Где искать государственную землю

Важно понимать, что государство торгует далеко не всей землей. Значительная часть участков закреплена за учреждениями или уже предоставлена в пользование — например, под дороги, леса, природоохранные зоны. Такие земли нельзя продавать. Даже если участок выглядит пустующим, он может иметь статус земли запаса, находиться в резерве или использоваться по целевому назначению, поэтому перед покупкой всегда нужно проверять статус и обременения.

Чаще всего поиск начинается с электронных ресурсов. Ключевые площадки:

• Федеральная платформа публичных торгов (torgi.gov.ru) — здесь публикуют объявления о продаже и аренде участков по всей России;
• портал Росреестра (rosreestr.gov.ru) — позволяет просматривать кадастровые карты, выписки, уточнять границы.

Что делать, если вы нашли участок на карте Росреестра?

Публичная кадастровая карта — это справочный сервис. Она показывает границы, категорию земли и наличие учета, но сама по себе не дает права на участок. Если вы увидели свободный или государственный участок, следующий шаг — заказать официальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы подтвердить статус. После этого нужно обратиться в администрацию муниципалитета по месту нахождения участка с заявлением о предоставлении земли в собственность или в аренду. Решение принимает только орган власти. Росреестр же выполняет регистрационные функции — фиксирует переход прав и вносит данные в реестр, но не продает участки.

Региональные кадастровые порталы. Каждый субъект РФ развивает свои сервисы. Большинство интегрировано с порталом «Госуслуги». Региональные кадастровые порталы используют те же данные Росреестра, но иногда они дополняются сведениями о правилах землепользования и застройки или другими региональными документами. Через эти порталы можно уточнить категорию земли, статус участка, а также посмотреть, в чьем он ведении.

Сайты администраций муниципалитетов. Особенно полезны для поиска небольших участков в сельской местности.

Как проверить, есть ли владелец

Если вы приметили пустующий участок и хотите узнать, можно ли его оформить, действуйте так:

1. Найдите кадастровый номер через публичную кадастровую карту.
2. Закажите выписку из ЕГРН.
3. Уточните статус: собственность РФ, субъекта, муниципалитета или частного лица.
4. Проверьте, нет ли обременений — например, аренды, сервитута или судебного спора. Обременения на земельный участок должны быть указаны в выписке из ЕГРН.

Если участок никому не принадлежит и нет запретов на его использование, вы можете подать заявление в администрацию района или города с просьбой предоставить землю в аренду или в собственность. В документе нужно указать кадастровый номер участка и цель использования.

Как купить землю у государства: три пути

На первый взгляд может показаться, что процедура покупки государственной земли всегда одна и та же. На самом деле закон предусматривает несколько разных сценариев. Есть три основных способа оформить участок в собственность или аренду: через аукцион, без торгов по заявлению и через так называемую приоритетную процедуру для льготников. Разберем подробнее, как это устроено.

Аукцион

Первый вариант — участие в аукционе. Этот путь самый распространенный, особенно когда участок уже внесен в перечень свободных для предоставления. Аукцион обязателен, если:

• участок уже официально выставлен на торги;
• на землю претендуют несколько заявителей;
• кадастровая стоимость существенная (например, участок расположен в городской черте);
• закон прямо требует проведения торгов.

В этой схеме всё происходит по стандартному сценарию. Сначала администрация публикует извещение о проведении аукциона на федеральной платформе публичных торгов (torgi.gov.ru) и на своем официальном сайте не позднее чем за 30 календарных дней до даты торгов. После этого идет прием заявок от желающих участвовать. Затем проводится электронный аукцион, где участники делают ставки. Побеждает тот, кто предложит самую высокую цену. После итогового протокола с победителем подписывается договор купли-продажи или аренды.

Покупка без торгов

Такое возможно в ситуациях, когда:

• вы раньше всех подали заявление на участок, который не выставлен на торги и в течение установленного срока (как правило, 30 дней) больше никто не выразил интерес;
• участок предназначен для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства и по закону допускается продажа без аукциона.

Тогда всё происходит так: вы выбираете участок (например, на публичной кадастровой карте), подаете заявление через администрацию или «Госуслуги» и указываете цель использования. Администрация публикует информацию о вашем заявлении, чтобы узнать, есть ли иные желающие. Если за месяц больше никто не откликнулся, участок предоставляют вам без торгов. Это одна из причин, почему процесс может занять больше времени, чем просто покупка у физического или юридического лица. Сначала идет проверка, потом публикация извещения, ожидание и только потом оформление сделки.

Особые основания

Третий вариант — особые основания для бесплатного или льготного получения участка. По федеральному законодательству некоторые категории граждан имеют право на землю без проведения торгов и безвозмездно или по льготной цене. Сюда относятся, например:

• многодетные семьи;
• ветераны боевых действий;
• граждане, переселяющиеся из районов Крайнего Севера;
• некоторые другие льготники по региональным программам.

В таких случаях необходимо подтвердить льготный статус документами (справки, удостоверения), после чего участок выделяется в упрощенном порядке. Тем не менее администрация также проверяет характеристики земли и соблюдение условий предоставления.

Как проходит процесс покупки земли шаг за шагом

В общем виде покупка земли у государства состоит из нескольких ключевых этапов:

Поиск подходящего участка. На этом этапе вы определяете, где именно расположена земля, какой у нее кадастровый номер, площадь, категория и вид разрешенного использования, нет ли обременений или ограничений (например, санитарной зоны или водоохранного пояса). Эти сведения можно получить на портале Росреестра или в администрации муниципалитета.

Подача заявления. Заявление подается лично через многофункциональный центр (МФЦ), на портале «Госуслуги» или непосредственно в администрацию. В документе вы указываете свои данные (паспортные или реквизиты юрлица), цель приобретения, кадастровый номер участка и основание для предоставления (например, аренда, выкуп или льгота).

Рассмотрение и проверка заявки. По закону администрация обязана рассмотреть заявление и дать ответ в течение 30 календарных дней. За это время она уточняет статус участка, смотрит, нет ли иных нарушений, и проверяет наличие льготного права (если это требуется).

Решение о проведении или непроведении торгов. Если участок подлежит продаже или аренде только через аукцион, администрация издает постановление о проведении торгов и публикует извещение минимум за 30 дней до даты аукциона. Если оснований для торгов нет и вы единственный претендент, готовится решение о предоставлении участка без конкурса.

Аукцион (при необходимости). Если назначен аукцион, процедура состоит из нескольких стадий:

• публикация извещения;
• прием заявок участников;
• электронный аукцион, где фиксируются предложения цены;
• подведение итогов и оформление протокола победителя.

Заключение договора и регистрация права. После того как вы получили право на участок, с вами подписывается договор купли-продажи или аренды, необходимо произвести оплату. Обычно деньги надо перечислить на счет государственного образования через банк. Заключительный этап — регистрация права собственности или аренды в Росреестре. В зависимости от способа подачи документов процедура занимает в среднем от пяти до 12 рабочих дней.

Если вы получаете участок по льготе, могут потребоваться дополнительные справки и подтверждение права на льготу. В этом случае администрация дает разъяснение, какие именно документы нужно предоставить.

Перед подачей заявления важно четко понимать, какой именно способ вам подходит и какие требования установлены для конкретной земли. Это поможет избежать лишней волокиты и ускорит оформление сделки.

Сроки постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности

Когда вы подаете заявление о постановке на кадастровый учет и регистрацию права на землю, Росреестр обязан всё оформить в строго установленные сроки. Сколько это займет, зависит от того, куда именно вы обратились и какие документы подали.

Если заявление отправлено напрямую в Росреестр, кадастровый учет займет до пяти рабочих дней, а регистрация права собственности — до семи дней. При подаче через МФЦ процедура занимает немного больше времени: учет проходит за семь рабочих дней, регистрация — за девять.

Часто кадастровый учет и регистрация выполняются одновременно по одному заявлению. Тогда срок составит десять рабочих дней при обращении в Росреестр и двенадцать, если через МФЦ.

Для некоторых участков и объектов предусмотрены сокращенные сроки. Например, если вы регистрируете участок под индивидуальное жилищное строительство, сад или гараж, Росреестр должен уложиться в три рабочих дня. Такой же срок действует, если право собственности оформляется на основании нотариального договора или свидетельства о наследстве. При подаче через МФЦ этот срок увеличивается до пяти дней.

Для некоторых видов сделок действует упрощенный порядок: кадастровый учет и регистрация могут пройти всего за один рабочий день после приема заявления и документов (например, при подаче нотариусом электронных документов).

Датой регистрации считается день, когда запись о праве собственности появилась в Едином государственном реестре недвижимости. Датой постановки на кадастровый учет становится дата внесения сведений об участке в тот же реестр. Эти даты и являются официальным подтверждением возникновения ваших прав.

Важно: что проверить до покупки

Проверьте правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительный план территории (ГПЗУ) территории, где расположен интересующий вас участок. Эти документы можно найти на сайте администрации вашего района или города в разделе «Градостроительная документация», а также запросить в отделе архитектуры и градостроительства или в МФЦ. В некоторых регионах сведения доступны через «Госуслуги». Чтобы проверить, что участок подходит под ваши планы, лучше заранее заказать выписку о виде разрешенного использования, градостроительный план земельного участка и карту зонирования.

Закажите кадастровую выписку.

Уточните наличие санитарных и водоохранных зон.

Оцените возможность подключения коммуникаций и организации подъезда.

При необходимости обратитесь к кадастровому инженеру или юристу.

Несколько примеров: успехи и неудачи

Сценарии составлены на основе личного опыта респондентов.

Успешные примеры

Пример 1. В Самарской области семейная пара купила через администрацию участок 10 соток под ИЖС. Цена — всего 150 тыс. рублей. Спустя год населенный пункт расширился, стоимость выросла втрое. Сейчас идет строительство дома.

Пример 2. В Краснодарском крае фермер оформил по льготной программе землю сельхозназначения площадью 3 гектара. Участок достался бесплатно как начинающему сельхозпроизводителю. За два года он обустроил теплицы и получил грант на развитие хозяйства.

Неудачный опыт

Пример 1. Индивидуальный предприниматель приобрел участок под автосервис на окраине города. Земля стоила 350 тыс. рублей, но рядом не было дороги и электросетей. Подведение коммуникаций потребовало бы 1,5 млн рублей, проект пришлось заморозить.

Пример 2. В Подмосковье мужчина купил землю под строительство дачи за 500 тыс. рублей через аукцион. При оформлении оказалось, что участок попадает в санитарно-защитную зону промпредприятия. Строительство жилья там запрещено, а продать землю по такой же цене уже не удается.

Почему такие участки вообще попадают на торги? Это происходит не из-за злого умысла, а чаще всего по причине нестыковок в данных разных ведомств. Например, санитарно-защитная зона может быть установлена старым актом, который не внесли в Единый государственный реестр недвижимости. А по закону именно покупатель обязан самостоятельно изучить все условия использования участка — запросить выписки из ЕГРН, ПЗЗ, градостроительный план и уточнить, нет ли специальных ограничений. Поэтому перед покупкой важно не полагаться на описание в аукционной документации, а самостоятельно сверить все сведения, чтобы не столкнуться с неприятным сюрпризом после сделки.