Донорская ипотека: кому подходит такой способ покупки квартиры

В ситуациях когда собственного дохода для ипотеки чуть не хватает может помочь донорская ипотека — схема, о которой пока знают не все, но она уже активно используется. Такой подход начал набирать популярность с 2022–2023 годов, когда банки стали активнее закрывать глаза на нестандартные способы подтверждения платежеспособности заёмщика. Инициатива по своей сути возникла на рынке: риелторы, брокеры и сами заемщики начали использовать этот инструмент, а банки зачастую не возражают. С точки зрения банков, чем больше выданных кредитов, тем лучше, особенно на фоне общего спада спроса. Рассказываю обо всех минусах и плюсах донорской ипотеки

Что вы узнаете

Что такое донорская ипотека

Говоря просто, донорская ипотека, это способ взять ипотеку, используя чужую платежеспособность. Донор — человек, который официально оформляет кредит на себя, но делает это ради другого. Звучит необычно? Да. Работает? Вполне. Обычно это родственники, друзья, партнёры. Иногда посторонние за вознаграждение (что уже рискованнее). Мотивация — помощь, совместное владение или доход от процентов.

Допустим, молодая пара хочет купить квартиру в Подмосковье по программе семейной ипотеки, но дохода не хватает для одобрения. Банк отказывает. Тогда они обращаются к одному из своих близких родственников. У него стабильная работа, хорошая кредитная история и нет планов покупать жильё. Он соглашается помочь: оформляет ипотеку на себя, семейная пара платит по кредиту и живёт в квартире, а родственник юридически владеет ей. После выплаты кредита он переоформляет документы на квартиру этой паре.

Важно: что говорит закон про «ипотечных доноров»?

В российском законодательстве нет таких терминов, как «ипотечный донор» и  «донорская ипотека». Это не юридическое понятие, а скорее разговорное. Его используют банки, СМИ и участники сделок, чтобы обозначить человека, который оформляет ипотеку в интересах другого.  При этом возможность такой схемы зависит от политики конкретного банка: где-то в созаёмщики допускают брать третьих лиц, а где-то только супругов или близких родственников.

С точки зрения закона, такой человек — просто заемщик, полностью ответственный перед банком. Его статус и действия регулируются стандартными нормами:

• Гражданский кодекс РФ (разделы о сделках, займах, праве собственности);
• Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — определяет, кто считается собственником;
• Если используется материнский капитал — Федеральный закон № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

В законе есть другие понятия, немного похожие и важно понимать разницу между ними:

Поручитель  подстраховывает, если основной заёмщик не сможет платить: он участвует в кредитном договоре, но не становится собственником квартиры, хотя его кредитная нагрузка фиксируется в БКИ.

Созаёмщик — полноценный участник сделки. Он тоже отвечает по кредиту и, как правило, становится совладельцем жилья.

Донор — это своего рода подмена заёмщика. Он делает всё сам, но по просьбе другого.

Из-за отсутствия государственного регулирования все договорённости между донором и фактическим покупателем остаются на уровне личных соглашений. А это значит: в случае конфликта реальный плательщик рискует остаться ни с чем. Договор, составленный вместе с профильным юристом, может помочь чётче зафиксировать обязательства сторон, кто и что оплачивает, как возвращаются деньги, на каких условиях передаётся жильё. Но такой документ не делает сделку полностью безопасной: судебной практики по «донорским ипотекам» почти нет, и в непредвиденных ситуациях (например, при наследственных спорах) исход может оказаться непредсказуемым.

Требования к заемщику-донору

Банки рассматривают доноров так же строго, как обычных заемщиков:

• Банки стараются рассчитывать срок ипотеки так, чтобы она была погашена до выхода на пенсию — обычно до 60–65 лет, реже до 70–75;
• Гражданство РФ;
• Стабильный доход и подтверждение занятости;
• Хорошая кредитная история.

Покупателю, который будет платить, тоже желательно быть «на виду»: в некоторых банках можно прописать договорённости или создать дополнительную банковскую гарантию. Банки могут оформить реального покупателя в качестве созаемщика или поручителя, тогда его ответственность будет закреплена в кредитном договоре, и он станет полноценной стороной сделки. Это увеличивает шансы на одобрение и даёт донору дополнительную защиту: банк видит, что платит не он один. Иногда можно также подписать внутреннее соглашение между сторонами (например, гражданско-правовой договор о распределении расходов), но такие документы не имеют юридической силы для банка. Они нужны скорее для возможных споров между участниками сделки.

Как оформляется сделка пошагово

1. Поиск донора (знакомый, родственник, в редких случаях за вознаграждение);
2. Согласование условий между сторонами — письменно и с привлечением профильного юриста;
3. Подача заявки от донора в банк;
4. Оформление ипотеки, покупка квартиры, регистрация на донора;
5. Фактическое проживание и выплаты со стороны покупателя;
6. Переоформление прав после окончания выплат через дарение/продажу.

В идеале стороны подписывают расписку или договор, где указано:

• Кто платит по кредиту;
• В каком порядке передается квартира;
• Есть ли компенсация для донора.

Документ можно заверить у нотариуса. Так повышается уровень защиты обеих сторон, но не устраняет всех рисков, связанных с ипотекой и возможными спорами в будущем.

Виды донорской ипотеки

Донорское участие может понадобиться в самых разных ситуациях. Давайте разберёмся, когда это особенно актуально.

Семейная ипотека с донором

Семейная ипотека в 2025 году — одна из самых популярных программ. Ставки в некоторых банках от 5-6% годовых, поддержка государства, упрощенные условия. Но часто случается, что семьи с детьми просто не проходят по уровню дохода. Или у одного из родителей испорчена кредитная история. В этом случае донор с «чистой» репутацией может оформить ипотеку на себя, а семья фактически будет владельцем, который платит по кредиту. Главное, чтобы семья с детьми участвовала в сделке как созаёмщики, тогда сохраняется право на льготную ставку. Если же семья не включена, ипотека оформляется на общих условиях. Донором может выступать, например, родственник с хорошей кредитной историей.

Донорская ипотека на строительство

Строительство собственного дома мечта многих. Но банки обычно подходят к таким заявкам с осторожностью. Нужно подтвердить доход, наличие участка, проект, смету — и всё это официально. Главное понимать, что ИЖС требует точного соблюдения закона: например использовать материнский капитал здесь можно только при регистрации прав собственности на всех детей. Донор должен это учесть заранее.

Донорская ипотека на вторичку

На вторичном рынке оформить донорскую ипотеку проще. Требований меньше, сам процесс быстрее. Такие сделки чаще всего проходят в формате: донор оформляет квартиру на себя (или, например, донор оформляет на себя минимальную долю, а остальную часть фактический собственник), а через несколько лет продаёт или дарит её реальному покупателю.

Можно ли использовать маткапитал или субсидии

Маткапитал

Да, материнский капитал можно использовать даже при участии донора, но главное, собственником квартиры должен быть получатель сертификата или его близкие родственники. Если доля оформлена на третье лицо, СФР может отказать в выплате. Важно:

• Квартира должна быть оформлена в собственность с долей на всех детей. Владелец материнского капитала должен быть заёмщиком или созаёмщиком по ипотечному кредиту;
• Нужно подать заявление в Социальный фонд России (СФР) с указанием, что средства идут на ипотеку;
• Желательно сразу оформить договор, в котором четко прописаны условия передачи недвижимости от донора покупателю.

Основные условия прописаны в Федеральном законе № 256-ФЗ и в правилах распоряжения средствами маткапитала, утвержденных постановлением Правительства РФ № 862.

Вот ключевые требования:

• Жильё должно находиться на территории РФ;
• Оно не должно иметь обременений, несовместимых с передачей долей детям;
• При покупке с привлечением маткапитала все члены семьи, включая детей, должны получить доли в собственности;
• Распорядиться средствами можно только через безналичный перевод на счёт банка или продавца (не лично донору);
• При оформлении через донора — важно, чтобы квартира была впоследствии переоформлена с соблюдением этих условий, иначе СФР может потребовать вернуть средства.

Как происходит переоформление прав собственности

Когда кредит погашен, квартира может перейти от донора к покупателю несколькими способами:

• Продажа по договорной цене (часто символической); Если донор продаст квартиру раньше 3 лет с момента оформления собственности, он обязан заплатить НДФЛ 13% с разницы между покупкой и продажей;
• Дарение (если доверие между сторонами высокое);
• Разделение на доли (с последующей продажей);
• Вступление в наследство (в случае смерти донора — трагичный, но возможный сценарий). Если донор умирает до завершения всех расчетов по договорённости, важно заранее предусмотреть, кто и на каких условиях будет иметь право на имущество. Можно добавить пункты в завещание или составить отдельное соглашение о праве на квартиру. Но важно понимать: закон даёт обязательную долю некоторым наследникам, а завещание донор может изменить в любой момент. Такие меры лишь помогают снизить риски, но полностью гарантировать исход нельзя.

Плюсы и минусы донорской ипотеки

Главный плюс — возможность купить жилье, даже если сам не проходишь по критериям банка. А вот минусов в этой схеме гораздо больше.

Минусы

• Так как в законе нет понятия «донорская ипотека», то и ипотека по такой схеме получается как бы немного в серой зоне.
• Около 3-5 % судебных разбирательств по ипотеке касаются схем с донором. Юридических прецедентов минимально, но они есть, и риски реальны. Во многих случаях проигрывают именно «доноры». Если схема, например с использованием субсидии, прав на которую нет у настоящего покупателя, вскрывается банком, чаще всего: кредит аннулируется, требуют досрочной выплаты долга, инициируется судебное взыскание и изъятие квартиры, может наступить ответственность, административная или даже уголовная.
• Непростой договор, который лучше всего составлять с профильным юристом.

Чем рискует донор и чем рискует покупатель

Донор:

• Несёт полную ответственность перед банком; банк вправе взыскать задолженность с донора, даже если платит другой человек. Поэтому донор должен реально оценивать свои финансовые возможности на случай непредвиденных ситуаций. Например, если фактический покупатель перестанет платить или случится трагический случай.Может испортить кредитную историю из-за чужих просрочек;

Покупатель:

• Не имеет юридических прав на квартиру до оформления;
• Рискует потерять деньги и жильё.

Некоторые банки, которые допускают оформление ипотеки через донора (по сути с привлечением созаемщика) в 2025 году