Фонды недвижимости: что это и как устроены

Допустим, вы хотите вложить деньги в недвижимость, но не готовы тратить миллионы на покупку квартиры или офиса. Или вам лень разбираться в юридических нюансах, искать арендаторов и следить за ремонтом. Есть способ: вложиться в фонд недвижимости. Это как купить долю в большом бизнесе, где профессионалы берут на себя все хлопоты, а вы получаете доход.

Рассказываю, что такое фонды объектов недвижимости (ЗПИФ), как они устроены, чем российские отличаются от зарубежных (REIT) и как выбрать надежный инструмент для приобретения доли на этом рынке.

Что вы узнаете

Что такое фонд недвижимости и как он работает

Закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ) — один из видов коллективных инвестиций, который позволяет множеству людей объединить свои средства и вкладывать в ипотечные закладные, венчурные проекты или недвижимость (фонды недвижимости).

Как это работает: управляющая компания собирает деньги в один «кошелек» и покупает на них крупные дорогие объекты: бизнес-центры, логистические парки, жилые дома или земельные участки. Представьте, что складской комплекс стоит миллиард рублей. Одному инвестору такую сумму собрать сложно. Но если 10 000 человек скинутся по 100 000 ₽, они смогут выкупить этот склад. Склад сдается в аренду крупной торговой сети, а полученная прибыль делится между всеми участниками пропорционально их взносам (паям). Владелец пая получает часть прибыли от аренды или продажи объектов, при этом не несет рисков, связанных с обслуживанием конкретного объекта. Доходность складывается из двух источников:

Рентный доход. Самый стабильный источник. Фонд сдает недвижимость в аренду (например, супермаркету), а полученная прибыль распределяется между пайщиками.

Рост стоимости активов. Со временем стоимость самого объекта растет. При продаже или погашении пая инвестор получает прибыль от удорожания его доли.

Слово «закрытый» здесь ключевое. Это означает, что купить паи у управляющей компании можно только на этапе формирования фонда или допэмиссии. А вернуть пай обратно управляющей компании и потребовать деньги назад в любой момент нельзя — нужно ждать окончания срока действия фонда (обычно они создаются на 10–15 лет). При этом то, что фонд закрытый, не значит, что вы «заперты» в инвестиции на 15 лет. Паи многих крупных фондов торгуются на бирже (но не всегда). Вы можете продать свой пай другому инвестору на вторичном рынке так же, как акцию.

Кто управляет вашими деньгами в фонде

Управляющая компания (УК) анализирует рынок, принимает все решения по покупке и продаже объектов недвижимости, а также занимается операционным управлением — поиском арендаторов, обслуживанием и ремонтом. За свои услуги УК берет комиссию.

Депозитарий — независимый контролер, который хранит все активы фонда (деньги и документы на недвижимость) и следит за тем, чтобы УК действовала строго в рамках закона и правил инвестиционного фонда. Депозитарий гарантирует, что УК не сможет вывести деньги пайщиков без ведома других регуляторов.

Регистратор ― ведет реестр всех пайщиков: кто, когда и сколько паев купил.

Аудитор — независимый эксперт, который регулярно определяет реальную рыночную стоимость активов фонда. Это необходимо, чтобы цена пая всегда соответствовала текущей цене объектов недвижимости.

Деятельность фондов строго регулируется Федеральным законом №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».

Российские ЗПИФ и зарубежные REIT: в чём разница

В мировой практике аналогом российских фондов являются REIT (real estate investment trusts). Это компании, которые владеют недвижимостью и управляют ею. Главное отличие REIT от российских ЗПИФ в том, что REIT — это акционерное общество (публичная компания), чьи акции обязательно торгуются на бирже. По законам США и многих других стран, REIT обязаны выплачивать акционерам в виде дивидендов не менее 90% своей налогооблагаемой прибыли. Но в текущих геополитических условиях доступ к иностранным биржам для российского инвестора затруднен и сопряжен с рисками блокировки активов. Поэтому для большинства россиян REIT сейчас — скорее теоретический ориентир, чем рабочий инструмент.

Собрали в таблицу сравнение российских ЗПИФ и зарубежных REIT по основным критериям.

Как выбрать надежный фонд: чек-лист для инвестора

Прежде чем вступить в фонд, важно провести тщательный обзор и анализ всех его документов и условий. Участие в закрытом фонде — это долгосрочное обязательство, поэтому ошибка при выборе может стоить вам времени и денег.

Вот ключевые моменты, которые нужно проверить:

Качество активов. Фонд должен иметь прозрачный состав активов. Вы должны понимать, в какие конкретно объекты недвижимости инвестирует фонд. Надежнее всего, когда арендаторы такой недвижимости — это крупные федеральные компании, например сетевые супермаркеты («Пятёрочка», «Магнит») или логистические операторы (СДЭК, «Деловые линии»).

Срок жизни фонда. Для ЗПИФ это фиксированный период. Убедитесь, что срок, на который создан закрытый фонд, соответствует вашим личным инвестиционным планам. Потому что паи часто продаются на бирже существенно дешевле их номинальной стоимости (до 36%).

История доходности. Изучите на сайте управляющей компании, какие результаты она показывала по своим уже закрытым фондам. Смотрите не на обещанную, а на фактическую доходность.

Размер комиссий. Сравните, какие комиссии УК взимает за управление, успех и погашение пая. Если общая комиссия (management fee) превышает 3–4% в год, это может существенно снизить вашу итоговую доходность.

На российском рынке не так много фондов недвижимости. Например, для неквалифицированных инвесторов (то есть для тех, у кого нет опыта работы минимум два года в сфере инвестиций и определенного оборота по сделкам с ценными бумагами) доступно всего 36 фондов. Из них на бирже торгуются паи 14 фондов. При этом три самых крупных покрывают 80% торгов — это «Современный 7», «ДОМ.РФ», «Современный 8». Для покупки пая на бирже понадобится брокерский счет. Если его нет, то оставить заявку на покупку паев можно на сайте фонда.

Например, паи фонда «РД» свободно торгуются на Московской бирже, купить их можно через брокерский счет. Но вы можете также приобрести их на сайте управляющей компании. Недвижимость, входящая в состав фонда, ― это складские и офисные помещения класса А в Москве, Московской и Новосибирской областях. Так, в момент учреждения фонда в 2020 году один пай стоил 100 000 ₽, а к декабрю 2025 года его стоимость составляла почти 145 000 ₽.

Паи другого фонда «Складская недвижимость 3.0», который еще только формируется, на бирже купить нельзя, только на сайте. Минимальная стоимость пая на момент написания этой статьи составляет 55 000 ₽. Управляющая компания при оптимистичном сценарии ожидает доходность в 26,3% годовых, а в худшем случае ― чуть выше 16% годовых. Срок действия фонда — пять лет.