Услуги риелтора при покупке квартиры на вторичном рынке стоят в среднем 3% от цены квартиры, а в 2026 году могут вырасти до 5%. То есть покупая квартиру за 10 000 000 рублей, риелтору платишь 300 000 рублей.
Если хочется сэкономить, можно сделать всю работу риелтора самостоятельно: подобрать квартиру, сторговаться, собрать документы, проверить их и завершить сделку. Рассказываем о главных правилах безопасности и о том, на что обращать внимание, когда покупаешь квартиру на вторичке.
Первый и самый главный пункт — определиться с бюджетом на покупку квартиры и будущий ремонт. Во-вторых, нужно определить подходящий для вас вариант — покупка на собственные средства или ипотека (о ней подробнее ниже).
При выборе квартиры важно обратить внимание на:
Аварийность. Если дом признан аварийным, то с таким жильем лучше не связываться. Списки аварийных домов размещают на официальных сайтах местного правительства и Фонда развития территорий. Если дом аварийный и попадает под программу переселения, взамен государство должно дать другую квартиру. Но, во-первых, переселить могут и через 10 лет, а во-вторых — в совершенно другой район. Хотя квартиры в аварийных зданиях обычно стоят дешевле.
Реновация. Если речь о Москве, проверьте, находится ли дом под реновацией — так вы исключите риск скорого переезда. Новые квартиры должны предоставлять в том же районе (округе), но могут и в других, если собственник согласен. По закону срок переселения не должен превышать девять месяцев. Можно отказаться от квартиры и получить денежную компенсацию или доплатить за дополнительные квадратные метры в новом жилье. Помимо реновации, переселить могут, если дом будут сносить по программе комплексного развития территорий. В этом случае власти городов сами определяют, куда переедут люди. Некоторые покупатели целенаправленно покупают жилье в малоэтажных домах, но в случае реновации нет гарантии, что новый дом сохранит этот параметр.
Год и тип постройки дома. В зависимости от этого можно понять, будет ли зимой холодно, какая в доме слышимость и сколько соседей. В «сталинке» будут потолки от трех метров и большие комнаты, а «хрущевки» довольно тесные.
Освещенность солнцем и стороны света, на которые выходят окна. Это влияет на настроение и самочувствие, а также на то, насколько легко вам будет просыпаться и засыпать. Проверить, как будет светить солнце, можно на одном из специальных сервисов.
Этаж. Не всем нравится первый этаж (может быть шумно), а на последнем может быть жарко летом и холодно зимой. Хотя обычно на этих этажах квартиры стоят чуть дешевле.
Помимо предпочтений к самой квартире, важно оценить и ее расположение. Можно выписать все важные для вас параметры и занести их в табличку. И делать так по всем потенциально понравившимся квартирам.
Транспорт. Как много маршрутов проходит рядом с домом, как часто и по какому расписанию они ходят, сколько идти до остановки или станции метро.
Дороги. Близость магистралей, железных дорог, аэропортов и трасс будет создавать шум и другие неудобства (например, широкие дороги и железнодорожные пути неудобно переходить). При этом наличие удобных транспортных развязок в округе будет плюсом. Если пользуетесь транспортом, важно оценить, насколько часто рядом с домом скапливаются пробки.
Социальная инфраструктура. Есть ли рядом школы и детские сады, не перегружены ли они, есть ли поликлиники и больницы, супермаркеты или рынки.
Будущее района. Изучите генплан (гуглится по каждому городу отдельно, вот, например, генпланы Екатеринбурга и Нижнего Новгорода), чтобы понять, какие территории и чем могут застроить, не перекроют ли новые здания вид из окна. Если идут стройки, то важно узнать, когда они закончатся.
Главные сервисы по продаже квартир в России — «Авито», ЦИАН, «Неагент». Там продают недвижимость как риелторы, так и собственники.
Если человек не может выполнять обязательства по кредиту, то недвижимость в залоге после решения суда уходит банку. Так на балансе финансовых организаций оказываются квартиры, дома, земельные участки, парковочные места, гаражи, комнаты. Их можно выкупить на аукционах. Обычно на такой недвижимости есть обременения, поэтому ее стоимость ниже, чем в целом по рынку. Чтобы принять участие в торгах, на онлайн-платформах банков по продаже такой недвижимости, нужно предложить свою ставку. Например, у Райффайзенбанка это витрина залоговой недвижимости, у ВТБ — «КомиссиON», а у Сбера — «ДомКлик».
Также можно покупать квартиры на аукционах, где продают государственную собственность. Такие есть в каждом регионе — вот, например, московская площадка: investmoscow.ru. С одной стороны, такая недвижимость может быть дешевле, с другой — ее цена может вырасти за время торгов или даже превысить рыночную стоимость, а сами торги могут затянуться. К тому же такие квартиры чаще всего проблемные: есть сложности, которые трудно устранить, — например, плохое состояние жилья, наследники, долги за коммунальные услуги, прописанные бывшие жильцы, банкротство владельца и арест недвижимости. Но если разобраться с тем, как устроены аукционы, и отсечь все проблемные варианты, то можно купить квартиру сильно дешевле рынка.
Еще один нетривиальный способ покупки квартиры по цене ниже рынка — торги залоговой недвижимости. Есть как государственные площадки-агрегаторы, так и площадки банков — ДОМ.РФ или витрина залогового имущества «Россельхозбанка». Хотя объявлений на банковских сервисах не очень много.
«Сарафанное радио» — идеальный вариант для покупки квартиры без риелтора. Можно сделать пост в соцсетях, разместить объявление в чатах по домам и районам. Если квартира продается среди знакомых и знакомых знакомых, то покупателей-конкурентов будет меньше и может быть больше времени на раздумья по сравнению с недвижимостью, выставленной в объявлениях. Торг и переговоры в целом пройдут мягче, а продавец будет лояльнее. При этом при покупке или подготовке к сделке квартиру и документы всё равно нужно проверить, даже если продавец из самого близкого круга.
Проверьте сайт Фонда капремонта. Если дом прошел капремонт инженерных коммуникаций и крыши, это значит, что, скорее всего, не будет протечек и проблем с отоплением и водой. А вот если вы хотите купить не самый новый дом и капремонт инженерных коммуникаций предполагается через 10, 20 или 30 лет, это может быть даже поводом отказаться от покупки.
Посмотрите описание заинтересовавшего вас дома на кадастровой карте: когда построен, какая серия дома, из чего построен, какие перекрытия и коммуникации. Для этого достаточно ввести адрес. Это важно и для ипотеки: банки редко берут дома с деревянными или смешанными перекрытиями. Сравните описание и фотографии: бывает, что в объявлении указывают фото другого объекта.
Проверьте по карте необходимую вам инфраструктуру (метро, парк, поликлиника) или, наоборот, нежелательных объектов, таких как кладбища или промзоны.
Обычно ориентируются на три категории цены: идеальная, справедливая (то есть та, за которую вы готовы купить квартиру) и предельная (выше которой купить не сможете).
Обратите внимание, сколько времени продается квартира, — обычно в объявлениях есть дата размещения. В некоторых агрегаторах можно увидеть изменения в цене за время публикации объявления. Если квартира продается давно и цена уже снижалась, то можно поторговаться. А если предложение появилось совсем недавно, продавец согласится на минимальный торг или может вообще отказаться от снижения стоимости. На вторичном рынке в Москве, по последним данным, срок экспозиции (время от момента, когда продавец выложил объявление, до продажи) составляет чуть больше 100 дней.
Чтобы грамотно торговаться, полезно знать цены на аналогичные квартиры (чтобы продавец понял, что вы хотите скидку не просто так) и недостатки жилья, которые вам придется исправлять за свой счет. Цену снижают долги за коммунальные услуги, обременения, несовершеннолетние собственники. Также она зависит от расположения, ремонта и состояния дома.
На этапе просмотра квартиры торговаться не стоит, но нужно проявить интерес — всё внимательно посмотреть, сфотографировать, сразу отметить недостатки. Если квартира нравится, но вы бы хотели снизить стоимость, свяжитесь с владельцем через один или несколько дней и перечислите моменты, которые смущают. Можете сказать, что рассмотрели и другие варианты, но этот нравится больше всего и вы готовы купить, если договоритесь о цене. Если продавец возразит, можете прислать ему аналогичные объявления или отметить, что сумма, которую вы готовы вложить, — это всё, что у вас есть для покупки квартиры. Чтобы не испортить впечатление о себе и не исключить возможность для торга, не критикуйте квартиру резко, не впадайте в эмоции и не врите об аналогичных предложениях, если их нет.
Многие вопросы можно выяснить еще на этапе созвона и даже не тратить время на личную встречу, хотя в дальнейшем слова продавца стоит обязательно проверить документами. Если слова вдруг не подтвердятся фактами, будет повод задуматься о том, стоит ли покупать квартиру у этого продавца.
| Вопросы | Сложности и пути решения |
| Кто продает квартиру — собственник или кто-то по доверенности? | Лучше проводить сделки напрямую с собственником. Если у вас ипотека, не каждый банк рассмотрит сделку по доверенности. Если сделку ведет риелтор, у него должен быть договор с собственником |
| Несовершеннолетний продавец | Если продавец несовершеннолетний, сделку от его имени совершают родители или опекуны. Для продажи квартиры, принадлежащей ребенку до 14 лет, необходимо предварительное разрешение органов опеки. Доля ребенка в новой квартире должна быть такой же, как в продающейся, а само жилье должно быть не хуже по условиям, рыночной стоимости и расположению. Подростки 14–18 лет совершают сделку самостоятельно, но с письменного согласия родителей или попечителей и с предварительного разрешения органов опеки. Если его не было или оно было получено с нарушениями (например, родители скрыли реальную рыночную цену), сделка может быть оспорена и признана недействительной в интересах ребенка даже через несколько лет |
| Пожилой продавец | Пожилой продавец — еще один фактор риска. В конце 2025 года стало известно о мошенничестве с продажей квартир, находящихся в собственности пенсионеров. Если коротко, то суть заключается в том, что пожилые люди сначала продают квартиры, а затем заявляют, что их ввели в заблуждение третьи лица, и требуют вернуть недвижимость обратно. При этом уже есть прецедент, когда суд предложил покупателю взыскивать убытки с мошенников. Хотя статистика показывает, что ущерб от проданной под влиянием мошенников недвижимости в 2023 и 2024 годы был даже больше, чем к концу 2025-го. Чтобы удостовериться, что продавец отдает себе отчет в своих действиях, нужно проверить, не признан ли он недееспособным, не заведено ли дело о признании его недееспособным или ограниченно недееспособным. Для минимизации рисков лучше вести переговоры при свидетелях (могут быть взрослые трудоспособные родственники продавца), попросить справки из психоневрологического диспансера, заверить сделку нотариально, с разрешения продавца вести видеосъемку. Но даже все эти предосторожности не гарантируют положительный исход сделки. |
| Сколько у квартиры собственников, есть ли среди них пожилые, несовершеннолетние или недееспособные владельцы? | Если собственник несовершеннолетний или недееспособный, то потребуется разрешение органа опеки. Если есть пожилые владельцы, то запросите документы, подтверждающие их дееспособность, например справки из психоневрологического диспансера |
| На каком основании квартира находится в собственности продавца — приватизация, договор купли-продажи, договор долевого участия, наследство или что-то другое? | Если собственник приватизировал квартиру, то нужно проверить (получить справку об участии или неучастии в приватизации в местном правительстве, МФЦ или на «Госуслугах»), кто был прописан в квартире на момент приватизации и не было ли отказников от приватизации — такие лица имеют право пользования жильем, и выселить их будет проблематично. Если есть свидетельство о наследстве, то нужно узнать, были ли другие наследники (проверить можно в реестре наследственных дел). Если они были и от прав не отказывались, то гипотетически могут заявить о себе |
| Сколько собственников было до покупки квартиры продавцом? | Если продавец купил квартиру меньее чем три года назад, это его единственное жилье или он получил его по наследству или по договору дарения от близкого родственника, договору приватизации или договору ренты с пожизненным проживанием, то он должен заплатить подоходный налог при продаже. В остальных случаях налог платят, если квартира в собственности менее пяти лет. Этот вопрос продавцы часто предлагают решать покупателю, занижая стоимость квартиры в договоре купли-продажи, а разницу получая по расписке. Мы не рекомендуем соглашаться на участие в подобной серой схеме |
| Сколько времени квартира находится в собственности? | Проверить это можно, запросив справку о переходе прав из Росреестра. Если в истории квартиры прослеживается частая перепродажа за короткий период, например в течение года, то это повод дополнительно проверить, почему квартира продавалась сразу после покупки, что не устраивало собственников. Тут могут помочь соседи или пристальная оценка соседней инфраструктуры. |
| Кто зарегистрирован в квартире? | Если в квартире зарегистрирован ребенок, то выселить его в никуда не получится. Уточните у продавца, есть ли куда отселить ребенка, и обязательно предусмотрите в договоре купли-продажи выписку всех прописанных в течение нескольких дней, а еще лучше — до сделки. |
| Есть ли на квартире обременения или ограничения? | Бывает, что квартира находится в залоге или под арестом — это и есть обременения. Пока они не сняты, сделка не состоится. Проверить эту информацию можно на сайте Росреестра. Но банки могут продавать недвижимость, находящуюся у них в залоге, если заемщик больше не может выплачивать деньги по кредиту. При этом продавцу не нужно снимать обременение до момента подписания договора купли-продажи. Это удобно, так как часто люди покупают квартиру в ипотеку, но со временем возникает необходимость продать ее до полного исполнения обязательств, например если родился ребенок и нужна квартира побольше. |
| Использовался ли материнский капитал при покупке квартиры? | Если использовался материнский капитал, то по закону выделены доли всем детям продавца. В этом случае потребуется разрешение органа опеки на продажу. А если дети на момент продажи еще не наделены долями в праве общей собственности, то от такой сделки стоит отказаться |
Инфраструктура. Посмотрите, что находится вокруг дома, ухожена ли придомовая территория, убрана ли контейнерная площадка и как далеко она от дома.
Парковка. Посмотрите, есть ли рядом парковка и какая она: далеко ли от дома, наземная или подземная, платная или стихийная. Если рядом находится платная городская парковка, то в Москве можно за небольшую плату оформить резидентское место.
Подъезд. Можно пройтись пешком с первого до последнего этажа и оценить общую чистоту, курят ли в подъезде, захламлены ли площадки. Если всего этого нет, то, скорее всего, в доме нет проблемных соседей. Оцените чистоту лифта и проверьте, есть ли мусороприемник (от них пахнет и могут появляться тараканы).
Соседи. Вряд ли продавец расскажет, если кто-то из соседей любит громкую музыку,ведь квартиру нужно продать. Поэтому постарайтесь поговорить с соседями по подъезду и расспросить их о жильцах.
Коммуникации. Осмотрите батареи на предмет протечек, включите воду, посмотрите на ее цвет и напор. Если приехали зимой, обратите внимание на температуру в комнатах или хотя бы потрогайте батареи. О состоянии коммуникаций можно тоже расспросить соседей. И можно не стесняться напрямую называть причину вопроса.
Перепланировки. Уточните, были ли в квартире перепланировки, и если да, то какие, узаконены ли они. Все изменения отображаются в справке ЕГРН. Если у вас ипотека, то не все банки берут в качестве залога квартиры с перепланировкой — например, если был неузаконенный перенос «мокрых» точек и хозяин сделал ванную на месте комнаты.
Когда квартиру выбрали, у продавца нужно запросить следующие документы (обычно сначала запрашивают копии):
Если продавец не состоял в браке, то он должен предоставить заявление. Его пишет продавец в свободной форме, а в случае ипотеки — заверяет у нотариуса. В некоторых регионах такое заявление требуется и при сдаче документов на регистрацию.
Если право собственности на квартиру возникло у продавца в результате дарения, наследования или приватизации, то согласие его супруга или супруги не требуется.
Не все предложения на вторичном рынке доступны в ипотеку: некоторые владельцы продают только за наличные. Чаще всего это касается проблемной недвижимости — с неузаконенной планировкой, наложенным арестом, нюансами с документами, спорами между владельцами, аварийных домов и старого фонда (домов постройки до 1917 года с деревянными перекрытиями). При выдаче ипотечного кредита банк обязательно проверяет квартиру, которая отойдет ему в случае непогашения.
Перед покупкой квартиры подавайте заявку в банк, а лучше сразу в несколько. После предварительного одобрения нужно найти квартиру в течении 90 дней или продлить заявку, если этого времени не хватит.
Самые выгодные варианты ипотеки доступны только по льготной ипотеке: семейная — под 6%, дальневосточная — 2%, IT-ипотека — 6%. Без льгот банки выдают ипотеку под 20% и выше (ставка ЦБ на момент написания статьи — 16,5%). Иногда люди берут ипотеку в надежде на снижение ставки и рефинансирование. В ЦБ ожидают, что рыночная ставка приблизится к ключевой в 2027 году, но учитывать нужно не только этот показатель, но и рост стоимости жилья в целом. По мнению экспертов, подъемная для россиян банковская ставка составляет 15% и ниже, сейчас объемы выдачи ипотеки только снижаются.
Залог недвижимости является обязательным условием ипотеки. Но если речь идет о квартирах на вторичных рынках, их будут проверять тщательнее, чем новостройки. Важно, чтобы дом не был старым и не попадал под реновацию. Чтобы ипотеку одобрили, человеку нужно документально подтвердить трудовой стаж, место работы, наличие дохода. Размер первого взноса, срок выплат и процент зависят от суммы ипотеки, возраста и дохода заявителя. Процент может быть еще ниже, если к обязательному страхованию у банка добавить дополнительное, например страхование жизни.
Чтобы минимизировать риск утраты права собственности, можно его застраховать. Это называется страхование титула. Обычно это делают одновременно с покупкой. Если квартира покупается в ипотеку, то потеря титула страхуется в пользу банка.
На вторичном рынке взять семейную ипотеку можно только в некоторых регионах, где почти не строят новое жилье. Программа доступна для семей с одним ребенком и более в возрасте до 6 лет включительно. Квартиру по семейной ипотеке нельзя покупать у родственников.
Ставка по семейной ипотеке — 6% годовых, срок — до 30 лет, сумма — от 300 тысяч до 6 миллионов рублей. Взять семейную ипотеку на вторичное жилье можно, если до 23 декабря 2023 года была оформлена семейная ипотека на новостройку или если такая ипотека уже погашена, а после этой даты родился второй ребенок.
Квартира, купленная в ипотеку, является залогом до полной выплаты долга. Заемщик может в ней жить, но совершать какие-либо сделки без согласия банка, напримерсдавать в аренду, нельзя. Такую квартиру нельзя продать или завещать кому-либо. В качестве залога заемщик может предоставить и другую недвижимость, но в этом случае ставка по ипотеке может отличаться.
Вторичку без ипотеки можно купить с помощью маткапитала (тогда у детей будет доля в собственности в квартире).
Какие есть варианты расчетов:
Перед финальной оплатой за квартиру обычно вносят задаток или аванс. Задаток — это сумма, которую покупатель передает продавцу в счет будущих платежей по сделке и как доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения. Если условия сделки нарушает покупатель, то задаток остается у продавца, а если нарушает продавец, то он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. В этом случае есть риски при покупке в ипотеку: банк может не одобрить квартиру, когда задаток уже внесен, и человек потеряет деньги, так как продавец не виноват. Если от сделки оказались обе стороны, но при этом они договорились или произошла непредвиденная ситуация (стихийное бедствие или смерть одного из участников договора), покупатель получает задаток в обычном, а не двойном размере.
Аванс, как и задаток, также идет в счет оплаты квартиры. Если сделка срывается по вине продавца, он просто возвращает сумму аванса в том же размере, в котором она была внесена. Кроме того, если покупатель потратил деньги на связанные с покупкой квартиры действия, их ему не вернут.
Разница в том, что, нарушая договор в случае с задатком, продавец несет административную ответственность, а в случае с авансом — не несет. Если у покупателя есть сомнения в выборе квартиры, выгоднее использовать аванс, а не задаток.
По внесении задатка или аванса продавец и покупатель заключают соглашение о предварительных договоренностях, где указывают факт передачи денег. Его можно составить в письменной форме, а заверить у нотариуса — по желанию.
Также можно составить предварительный договор купли-продажи. В нем указывают описание недвижимости (без стоимости), можно указать факт передачи задатка или аванса, список возможных нарушений, при которых стороны должны будут выплатить штраф или возместить убытки. Такой договор составляется в письменной форме, не обязательно требует нотариального заверения и действует год.
Договор купли-продажи. Обычно договор купли-продажи оформляется в письменной форме. Даже если участвует несколько собственников-продавцов, сделка проводится по одному договору. Если один из собственников — несовершеннолетний или недееспособный гражданин, то нужно согласие органа опеки на сделку, а сама сделка оформляется в нотариальной форме.
Регистрация договора в Росреестре. Документы для регистрации подают через МФЦ, в этом участвуют обе стороны — продавец и покупатель или их представители, которые действуют по доверенности. Срок регистрации перехода права — девять рабочих дней, если сделка с участием нотариуса — три рабочих дня, электронные сделки регистрируются еще быстрее. После регистрации перехода права собственности продавец предоставляет банку зарегистрированный договор и после этого получает доступ к деньгам.
Акт приема-передачи и ключи. Обычно акт составляется при фактической передаче квартиры, но иногда Росреестр требует его уже при регистрации.
Поверхностная проверка документов или неправильное оформление. Если не знать, на что смотреть и где запрашивать информацию, то, даже покупая квартиру без риелтора, стоит обратиться к юристу.
Недостаточная проверка квартиры на недочеты и скрытые проблемы.
Ошибки во время переговоров и подготовки к сделке. Неправильный или эмоциональный торг, внесение аванса или задатка без правильного оформления.
Оплата наличными без расписки, передача денег до регистрации перехода права собственности.
Если не учитывать эти ошибки и риски, экономия на риелторе может обернуться гораздо большими финансовыми затратами.
(5 оценок, среднее: 4,20 из 5)
Загрузка...
