Узнайте, как оформить дарственную на земельный участок: какие документы нужны, кто может подарить землю, особенности дарения родственникам, стоимость оформления, налоговые последствия и возможность оспаривания договора дарения.

Что вы узнаете

Как оформить дарственную на земельный участок

Передавать земельный участок можно разными способами: продавать, завещать или дарить. Если собственник хочет безвозмездно передать недвижимость другому человеку при жизни, чаще всего выбирают договор дарения.

Несмотря на распространенность понятия «дарственная», в законодательстве такого термина нет. С юридической точки зрения речь идет именно о договоре дарения. После государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) участок становится собственностью одаряемого.

Разберем, как оформить дарственную на земельный участок, какие документы понадобятся, когда потребуется нотариус и в каких случаях сделку могут признать недействительной.

Что такое дарственная на землю и зачем она нужна

Дарственная на земельный участок — это бытовое название договора дарения, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность.

Правовые основы содержатся в главе 32 Гражданского кодекса РФ (статьи 572–582 ГК РФ). Дарение является безвозмездной сделкой: даритель не вправе требовать оплаты или оказания услуг.

Подарить можно:

• участок для индивидуального жилищного строительства;
• садовый участок или дачу;
• участок в СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество);
• землю сельхозназначения (с учетом специальных ограничений);
• участок вместе с расположенным на нем жилым домом или другими объектами недвижимости.

Дарение часто выбирают внутри семьи, когда стороны не планируют денежные расчеты. Однако важно помнить, что безвозмездность — обязательный признак такой сделки. Если фактически что-то оплачивается, безопаснее оформлять куплю-продажу.

Кто может подарить землю

Дарителем может быть только собственник земельного участка либо его представитель по нотариальной доверенности, если в доверенности прямо предусмотрены соответствующие полномочия.

Перед оформлением необходимо убедиться, что:

• право собственности зарегистрировано;
• участок поставлен на кадастровый учет;
• объект можно индивидуализировать по кадастровому номеру;
• отсутствуют законодательные запреты на совершение сделки.

Если земля находится в общей собственности супругов и была приобретена во время брака на общие средства, как правило, потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга в соответствии с Семейным кодексом РФ.

Дарение земельного участка при наличии ипотеки допускается, но с определенными оговорками. Залогодержатель (банк) может потребовать досрочного погашения кредита либо предоставить письменное согласие на переход права собственности. Эти правила прямо предусмотрены статьей 37 закона об ипотеке и статьей 346 Гражданского кодекса РФ.

Кому можно, а кому нельзя подарить земельный участок

Земельный участок можно подарить практически любому человеку: родственнику, супругу, родному брату или сестре, ребенку, внуку, другу или постороннему лицу. Одаряемым может быть как гражданин России, так и в отдельных случаях иностранный гражданин, однако для некоторых категорий земель законодательство устанавливает ограничения.

Вместе с тем Гражданский кодекс РФ предусматривает случаи, когда дарение запрещено или ограничено. Нельзя дарить имущество:

• законные представители не вправе дарить имущество от имени малолетних и недееспособных, кроме обычных подарков стоимостью до 3 000 ₽;
• работникам медицинских, образовательных и социальных организаций — если подарок связан с исполнением ими служебных обязанностей;
• государственным и муниципальным служащим — в связи с их должностным положением или исполнением служебных обязанностей;
• между коммерческими организациями.

Ограничения установлены статьей 575 Гражданского кодекса РФ, то есть такие сделки можно аннулировать.

Отдельные правила действуют для земель сельскохозяйственного назначения. Например, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут владеть земельными участками сельхозназначения по праву собственности. При этом участки могут оказаться у них в собственности, например, в порядке наследования, в ходе реорганизации юридического лица, из‑за утраты прежним собственником гражданства либо после признания сделки недействительной.

В подобных ситуациях закон обязывает нового собственника отчуждать участок в течение года с момента, когда возникло право собственности. Если срок будет пропущен, суд может постановить выставить землю на публичные торги.

Когда на земельном участке стоит жилой дом, гараж или иное капитальное строение, закон связывает их судьбу: они не могут «жить» отдельно друг от друга. Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, если участок и строение принадлежат одному лицу, продавать или дарить землю без здания нельзя. На практике это значит, что при сделке передают сразу и участок, и строение, иначе Росреестр откажет в регистрации.

Какие документы нужны для дарственной на земельный участок

Перед тем как приступать к составлению договора, необходимо подготовить документы, подтверждающие право собственности и позволяющие идентифицировать объект недвижимости.

Обычно требуются:

• паспорта дарителя и одаряемого;
• документы, подтверждающие право собственности на участок (если сведения отсутствуют в ЕГРН либо необходимы для подтверждения оснований возникновения права);
• выписка из ЕГРН с характеристиками объекта;
• кадастровый номер земельного участка;
• нотариальное согласие супруга дарителя, если участок является совместно нажитым имуществом;
• нотариальная доверенность, если от имени одной из сторон действует представитель;
• документы, подтверждающие полномочия законного представителя или опекуна (например, свидетельство о рождении для родителей, акт органа опеки о назначении опекуна или попечителя для опекуна), если в сделке участвует несовершеннолетний либо недееспособный.

Если одновременно передается жилой дом, понадобятся сведения и о нем: кадастровый номер, характеристики объекта и зарегистрированные права.

Самостоятельно получать кадастровый паспорт сегодня не требуется — этот документ больше не выдается. Большинство необходимых сведений содержится в Едином государственном реестре недвижимости.

После подготовки документов стороны обращаются к нотариусу для удостоверения договора, а затем документы направляются на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Во многих случаях нотариус сам передает документы в электронном виде, что позволяет ускорить оформление.

Как составить договор дарения земельного участка: пошаговая инструкция

Договор дарения земельного участка составляют в письменной форме, и далее он удостоверяется нотариусом. После удостоверения необходимо зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН — только с этого момента одаряемый становится собственником участка.

Порядок оформления выглядит следующим образом.

Шаг 1. Проверьте сведения об участке

До подписания документов желательно убедиться, что участок состоит на кадастровом учете, сведения о нем содержатся в ЕГРН, а также отсутствуют запреты или аресты, препятствующие регистрации сделки.

Закажите свежую выписку из ЕГРН (не старше 30 дней) через МФЦ; также ее можно сделать онлайн через «Госуслуги» или сайт Росреестра, и в ней будут указаны категория земель, вид разрешенного использования и обременения. Электронная выписка об объекте недвижимости стоит 700 ₽. Бумажная версия той же выписки стоит 1 740 ₽.

Шаг 2. Подготовьте документы

Соберите паспорта сторон, сведения об объекте недвижимости, документы о праве собственности, согласие супруга.

Шаг 3. Составьте договор

В договоре необходимо указать:

• данные дарителя и одаряемого;
• кадастровый номер участка;
• адрес или описание местоположения;
• площадь;
• категорию земель;
• вид разрешенного использования;
• сведения о расположенных на участке объектах недвижимости (если они передаются вместе с землей);
• волеизъявление дарителя безвозмездно передать имущество и согласие одаряемого принять подарок.

Шаг 4. Удостоверьте договор у нотариуса

Нотариус проверит личности сторон, их дееспособность, полномочия, наличие необходимых документов и удостоверит сделку.

Шаг 5. Зарегистрируйте переход права собственности

После нотариального удостоверения документы направляются в Росреестр. После внесения записи в ЕГРН право собственности переходит к одаряемому, который получает выписку из ЕГРН с обновленными сведениями.

На практике именно дарственная на землю между близкими родственниками является одним из самых распространенных способов передачи недвижимости. Такой вариант часто выбирают родители и дети, супруги, бабушки и дедушки, а также внуки. В отличие от наследования, право собственности переходит еще при жизни дарителя, а не после открытия наследства.

С точки зрения оформления специальных правил для родственников немного. Процедура остается такой же, как и при дарении постороннему человеку: стороны заключают договор, нотариус удостоверяет его, после чего переход права собственности регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Главное отличие связано с налогообложением. Если даритель и одаряемый являются близкими родственниками или членами семьи в понимании Семейного кодекса РФ, доход в виде полученного в дар земельного участка не облагается НДФЛ. Такое освобождение предусмотрено пунктом 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

К близким родственникам относятся:

• родители и дети, включая усыновителей и усыновленных;
• дедушки, бабушки и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сестры;
• супруги (муж, жена).

Двоюродные братья и сестры, дяди, тети, племянники, свекровь, тесть, теща, зять, невестка и другие родственники не относятся к категории близких родственников. Соответственно и налоговая льгота не будет применяться.

Дарение детям

Родители нередко передают ребенку земельный участок при жизни, чтобы заранее определить будущего собственника имущества. Закон не запрещает такие сделки, однако порядок оформления зависит от возраста ребенка.

Если одаряемому еще не исполнилось 14 лет, договор подписывает его законный представитель — родитель, усыновитель или опекун.

Подросток в возрасте от 14 до 18 лет подписывает договор самостоятельно, но, как правило, с письменного согласия своих законных представителей, если иное не предусмотрено гражданским законодательством.

Поскольку ребенок получает имущество безвозмездно, разрешение органов опеки и попечительства обычно не требуется.

Дарение доли

Подарить можно не только весь участок, но и долю в праве общей собственности. Например, если земельный участок принадлежит двум братьям по 1/2 доли, один из них вправе подарить свою долю сыну, дочери или другому лицу.

В договоре обязательно указываются:

• размер передаваемой доли;
• кадастровый номер участка;
• сведения обо всех участниках общей собственности.

После регистрации новый собственник становится участником общей долевой собственности наряду с остальными владельцами.

Следует отличать долевую собственность от совместной собственности супругов. Если участок приобретен в браке и оформлен как совместное имущество, сначала необходимо правильно определить их доли либо получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на совершение сделки.

При дарении преимущественное право покупки, которое действует при продаже доли, не применяется. Поэтому получать согласие остальных участников долевой собственности не требуется.

Дарение супругу

Супруги могут дарить друг другу земельные участки, но важно учитывать, в каком режиме находится имущество. Если участок — личная собственность одного из супругов (скажем, он был куплен до брака, получен по наследству либо ранее принят в дар), то для передачи его второму супругу никакие дополнительные согласия не нужны.

В ситуации, когда земля — совместно нажитое в браке имущество, без нотариально удостоверенного согласия второго супруга не обойтись. На первый взгляд это выглядит странно — мол, зачем дарителю разрешение от того, кому он делает подарок? Но смысл в другом: такое согласие юридически подтверждает, что супруг осознанно идет на изменение режима собственности — имущество выходит из состава общего и становится личной собственностью того, кто его получил. Это требование следует из статьи 35 Семейного кодекса РФ.

В дальнейшем при разделе совместно нажитого имущества такой объект, как правило, не включается в состав имущества, подлежащего разделу, поскольку получен по безвозмездной сделке (статья 36 Семейного кодекса РФ). Однако есть исключения: если в период брака за счет общих средств или труда одного из супругов стоимость участка существенно выросла (например, был построен дом), суд может признать часть имущества совместной. Также режим может быть изменен брачным договором.

Образец договора дарения земельного участка

Единой утвержденной государством формы бланка договора, которую можно было бы заполнить, не существует. Документ составляется в свободной форме, однако его содержание должно соответствовать требованиям гражданского законодательства. При нотариальном удостоверении нотариус, как правило, готовит текст документа самостоятельно либо проверяет представленный сторонами проект.

В договор обычно включают следующие сведения:

• дату и место заключения;
• данные дарителя и одаряемого;
• описание земельного участка;
• кадастровый номер;
• площадь;
• категорию земель;
• вид разрешенного использования;
• сведения о расположенных на участке объектах недвижимости;
• подтверждение того, что имущество передается безвозмездно;
• информацию об отсутствии либо наличии обременений;
• права и обязанности сторон;
• подписи сторон.

Что должно быть в договоре дарения на дом

Если даритель одновременно передает земельный участок и расположенный на нем жилой дом, сведения о каждом объекте недвижимости должны быть отражены в договоре отдельно.

Обычно указываются:

• кадастровые номера дома и участка;
• адрес;
• площадь;
• назначение объектов;
• сведения о зарегистрированных правах;
• информация об обременениях, если они имеются.

Это связано с тем, что земельный участок и жилой дом являются самостоятельными объектами недвижимости, хотя их правовая судьба во многих случаях взаимосвязана.

Образец дарственной на дом

Структура договора в целом аналогична договору дарения земельного участка. Отличие заключается в том, что дополнительно подробно описываются характеристики жилого дома: площадь, этажность, кадастровый номер, назначение и иные сведения, позволяющие индивидуализировать объект.

Сколько стоит дарственная на землю

Стоимость оформления зависит от того, кто участвует в сделке, какой объект передается и каким способом стороны проводят оформление.

Основные расходы при дарении земельного участка могут включать:

• услуги нотариуса;
• государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности;
• подготовку документов, если требуется получить дополнительные справки или выписки;
• юридические услуги при составлении договора.

Стоимость услуг нотариуса складывается из нотариального тарифа и платы за услуги правового и технического характера. Размер тарифа зависит от стоимости имущества и обстоятельств сделки. Точные суммы можно узнать в конкретной нотариальной конторе перед оформлением. В Москве оформление дарственной у нотариуса в 2026 году обойдется примерно в 20 000 ₽: сюда входит плата нотариусу (около 10 000 ₽) плюс процент от стоимости квартиры (но не больше 20 000 ₽, а для близких родственников — вдвое меньше).

В регионах выйдет дешевле, в среднем 13 000–17 000 ₽, потому что сама плата нотариусу ниже (обычно 6 000–9 000 ₽), а процент от цены жилья считается по тем же правилам.

За государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестре уплачивается госпошлина. Ее размер установлен Налоговым кодексом РФ. Для физических лиц размер пошлины зависит от вида регистрационного действия и объекта недвижимости.

Госпошлина за регистрацию перехода права собственности равна 4 000 ₽ (если кадастровая стоимость меньше или равна  20 000 000 ₽) либо 0,02% от стоимости (но не более 500 000 ₽ ), при ускоренной регистрации вся цена взимается в двойном размере.

Подать документы на регистрацию можно через нотариуса, напрямую через Росреестр или через многофункциональный центр (МФЦ).

Если оформляется участок в СНТ, дачный участок или земля сельскохозяйственного назначения, порядок регистрации в целом остается тем же. Однако перед сделкой необходимо проверить назначение земли и возможные ограничения.

Можно ли оспорить дарственную на земельный участок

Вопрос, можно ли оспорить дарственную на земельный участок, часто возникает у родственников дарителя или других лиц, которые считают свои права нарушенными. Сам по себе факт того, что имущество было подарено, не является основанием для отмены сделки. Договор дарения может быть оспорен только при наличии оснований:

• даритель в момент подписания договора не понимал значение своих действий или не мог ими руководить;
• сделка была совершена под влиянием угроз, давления или обмана;
• у лица, поставившего подпись, отсутствовали необходимые полномочия — например, доверенность представителя не давала права на дарение либо полномочия директора юрлица к моменту сделки уже прекратились;
• были нарушены требования закона при оформлении сделки (не было нотариального удостоверения (с 13.01.2025 обязательно для дарения недвижимости между физлицами); не получено согласие супруга (при совместной собственности) или разрешение опеки (при участии несовершеннолетнего); в договоре есть встречное обязательство либо сделка маскирует продажу (признается притворной));
• договор фактически прикрывал другую сделку, например продажу имущества за деньги.

Оспаривание происходит в судебном порядке. Заинтересованное лицо должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается.

Кроме того, закон предусматривает возможность отменить дарение самим дарителем в отдельных случаях. Например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя либо умышленно причинил тяжкий вред его здоровью.

Нужно ли платить налоги при дарении земли

При получении земельного участка в дар у одаряемого может возникнуть обязанность по уплате НДФЛ. Если участок передается близкому родственнику или члену семьи, налог платить не нужно. Такая льгота установлена пунктом 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

Если же имущество получает посторонний человек либо родственник, который не входит в установленный законом перечень, полученный доход облагается налогом.

Например:

• родители подарили участок сыну — НДФЛ не возникает;
• бабушка подарила участок внуку — налог платить не нужно;
• супруг подарил участок супруге — налоговая льгота применяется;
• знакомый подарил земельный участок другому человеку — возникает обязанность по уплате НДФЛ.

Когда земельный участок дарят не близкому родственнику, у одаряемого возникает доход, его размер равен кадастровой стоимости участка на дату дарения. С этого дохода нужно заплатить НДФЛ. С 2025 года для налоговых резидентов РФ действует прогрессивная шкала ставок. Например, если кадастровая стоимость участка составляет 2 000 000 ₽, налог считают по ставке 13%. Если же стоимость — 4 000 000 ₽, расчет будет ступенчатым: с первых 2 400 000 ₽ берут 13%, а с оставшихся 1 600 000 ₽ — уже 15%. Для нерезидентов РФ ставка фиксированная, 30% от всей суммы, вне зависимости от размера дохода. При этом сам даритель налог не платит: он ничего не получает и дохода не имеет.

При этом налог рассчитывает не даритель, а одаряемый как получатель дохода. Сам даритель налог с факта передачи имущества в дар обычно не платит, поскольку не получает доход.

Вопрос — ответ

Всегда ли договор дарения земли нужно заверять у нотариуса?

Да.

В каких случаях договор дарения земли могут признать недействительным?

Договор могут признать недействительным, если при его заключении были нарушены требования закона.

К примеру, если даритель находился в состоянии, когда не мог понимать значение своих действий, или подписал договор под давлением. Для признания договора недействительным необходимо обращаться в суд и представить доказательства.

Нужно ли согласие супруга одаряемого на принятие земельного участка в дар?

Обычно супругу одаряемого ничего подписывать не нужно: участок, полученный в дар, по закону становится личной собственностью того, кому его подарили. Но есть нюанс: если одаряемый, будучи в браке, почти сразу решит продать землю, снова ее подарить или распорядиться как‑то иначе, для такой сделки согласие супруга может понадобиться. Дело в том, что, даже если участок — личное имущество, серьезные сделки с ним способны заметно повлиять на благосостояние семьи, и второй супруг вправе возразить.

Можно ли прописать в договоре запрет на продажу участка?

Нет.

Что происходит, если даритель умер до регистрации перехода права в Росреестре?

Если даритель умер до регистрации перехода права в Росреестре, подарок не считается переданным — право собственности у одаряемого не возникает. Земельный участок остается в составе имущества дарителя и переходит к его наследникам. Однако есть исключение: если договор дарения был заключен при жизни дарителя, одаряемый вправе обратиться в суд, чтобы добиться регистрации перехода права.

Можно ли подарить земельный участок иностранному гражданину?

Иностранные граждане не могут иметь в собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения. А вот просто дачный участок в СНТ и дом на нем подарить иностранцу можно.