Как оформить договор дарения квартиры между близкими родственниками

С 2025 года подарить квартиру родственнику стало сложнее, чем кажется: раньше договор можно было просто подписать и отнести на регистрацию, а теперь любая сделка дарения недвижимости требует обязательного участия нотариуса — даже между самыми близкими людьми. Разбираемся, как оформить договор дарения квартиры между близкими родственниками по актуальным правилам: какие документы понадобятся, сколько будет стоить нотариальное удостоверение, кто освобожден от налога и как избежать рисков, из-за которых дарение потом оспаривают в суде.

Что вы узнаете

Что такое дарственная на квартиру

На самом деле термина «дарственная» не существует. В законодательстве есть только договор дарения. Поэтому, если решите составить «дарственную», в шапке документа нужно обязательно написать «Договор дарения». Просто имейте это в виду.

Договор дарения недвижимости заключается между двумя лицами: тем, кто дарит (дарителем), и тем, кто получает дар (одаряемым). Принципиальный момент: одаряемый получает квартиру совершенно бесплатно. Если взамен он должен что-либо предоставить дарителю, это будет уже купля-продажа или мена.

С недвижимостью у дарения есть особенность, которой не было еще несколько лет назад: раньше договор можно было просто подписать и отнести на регистрацию, а сейчас закон требует нотариального удостоверения для любой сделки между гражданами.

Кто и когда может оформить договор дарения квартиры

Чтобы подарить квартиру, даритель должен отвечать двум требованиям, иначе сделку признают недействительной.

У него должно быть право собственности. Подарить можно только ту квартиру, право на которую зарегистрировано в ЕГРН. Если человек живет в государственной или муниципальной неприватизированной квартире, он ее подарить не сможет.

Даритель должен быть дееспособен. Подарить квартиру может только тот, кто осознает свои действия и поступки. Например, запрещено дарение от имени малолетних: считается, что они не могут осознавать последствия такой сделки. Также даритель на момент сделки не должен страдать психическими заболеваниями, находиться под влиянием алкоголя и наркотических средств. Если эти факты станут известны уже после сделки, ее могут признать недействительной.

Квартиру можно не только подарить сразу, но и пообещать передать ее в будущем — такое обещание тоже связывает дарителя, но лишь если оно письменное и указывает конкретный объект.

Какие документы нужны для оформления дарственной на квартиру

К счастью, собирать кипы бумаг не придется. Но мы всё равно составили список документов для наглядности.

Паспорта сторон сделки. В договоре нужно указать паспортные данные дарителя и одаряемого — серию и номер, дату и место выдачи, адрес регистрации.

Документы на квартиру. В договоре нужно обязательно указать, на основании чего квартира принадлежит дарителю — договора купли-продажи, договора долевого участия в строительстве, договора о приватизации или чего-то другого. Такие документы называются правоустанавливающими. Нужно указать реквизиты: номер, дату и место заключения, а также номер госрегистрации права собственности дарителя.

Кроме этого, необходимо сделать ссылку на правоподтверждающий документ ― свидетельство о государственной регистрации права или выписку из ЕГРН. Их выдают в Росреестре после регистрации права собственности на квартиру. Сейчас заказать свежую выписку с данными о собственнике может только сам собственник, его представитель по доверенности или нотариус, который ведет сделку, — это ограничение ввели вместе с обязательным нотариальным удостоверением, чтобы затруднить мошенничество с чужой недвижимостью. Ссылка на эти документы в договоре может быть прописана так:

«Передаваемая в дар квартира принадлежит дарителю на основании договора купли-продажи №1 от 01.02.2019 года, о чём в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации права собственности №12345 от 1 января 2019 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости №67890 от 2 января 2019 года».

Нотариальное согласие супруга дарителя на сделку. Нужно, если квартира была приобретена в браке. Документ надо оформить у нотариуса и в договоре дарения сделать на него ссылку — например, так:

«Дарителем получено согласие супруга Семёновой Натальи Петровны на отчуждение квартиры, удостоверено 25 февраля 2023 года нотариусом города Москвы Ивановым Иваном Ивановичем, зарегистрировано в реестре за №12345».

Если же даритель получил квартиру в подарок или в результате наследования, согласие супруга не нужно. Всё, что получено в дар или по наследству в период брака, не является совместно нажитым имуществом.

Если квартира была куплена в браке, но между мужем и женой заключен брачный договор, по которому эта квартира является личной собственностью дарителя, согласие тоже не нужно. Но в договоре дарения нужно будет сделать ссылку на брачный договор.

Разрешение органов опеки на сделку. Оно необходимо, если дарителем является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный человек.

Как оформить договор дарения на квартиру: пошаговая инструкция

Раньше стороны могли подписать договор дарения и сами отнести его в многофункциональный центр (МФЦ) или Росреестр, потому что нотариус требовался не всегда. Сейчас нотариус участвует в сделке от начала до конца, поэтому и порядок оформления изменился. Вот что нужно сделать:

1. Собрать документы и обратиться в нотариальную контору.

Даритель и одаряемый, лично или через представителя по нотариальной доверенности, обращаются к нотариусу, который работает в регионе, где находится квартира, с полным пакетом документов из раздела выше.

2. Дождаться проверки документов и согласовать текст договора.

Нотариус проверяет право собственности дарителя, дееспособность сторон и отсутствие обременений на квартиру, готовит текст договора и назначает дату сделки.

3. Подписать договор у нотариуса.

В назначенный день стороны приходят с оригиналами документов, нотариус сверяет данные, разъясняет сторонам последствия сделки и удостоверяет договор — с этого момента он приобретает нотариальную форму, обязательную для дарения недвижимости.

4. Дождаться регистрации перехода права

По общему правилу нотариус после удостоверения сделки сам направляет документы в Росреестр в электронном виде, не позднее окончания того же рабочего дня. При такой подаче регистрация перехода права занимает один рабочий день. Если стороны возражают против подачи документов нотариусом, могут обратиться за регистрацией самостоятельно, через ближайший МФЦ или напрямую в Росреестр; тогда срок увеличится до нескольких рабочих дней. Если у дарителя и у одаряемого есть усиленная квалифицированная электронная подпись, направить документы можно и через портал «Госуслуги».

5. Получить выписку из ЕГРН.

Она подтверждает, что переход права собственности зарегистрирован, и завершает сделку — с этого момента одаряемый официально становится собственником квартиры.

Образец договора дарения квартиры между близкими родственниками

С 2025 года текст договора готовит и проверяет нотариус, поэтому этот образец — не бланк для самостоятельного заполнения, а ориентир: что обязательно должно быть в документе, чтобы сверить его с проектом, который предложит нотариус.

Чтобы договор считался заключенным, стороны должны согласовать его существенные условия, прежде всего предмет — конкретную квартиру с адресом, кадастровым номером и площадью. Дальше идут стандартные для сделок с недвижимостью блоки: данные сторон, основание возникновения права собственности у дарителя, указание на безвозмездность передачи и порядок перехода права.

Когда при дарении квартиры родственнику нужен нотариус

До 2025 года нотариус требовался только при дарении доли или дарении квартиры несовершеннолетнему, а в остальных случаях родственники подписывали договор сами, не заверяя его у нотариуса. Сейчас правило другое: нотариус нужен всегда.

С 13 января 2025 года любой договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению — это изменение внес Федеральный закон №459-ФЗ. Раньше в статье было прямо написано «за исключением случаев, предусмотренных законом», но теперь исключений для дарения квартир между физлицами не осталось: правило действует и для близких родственников, и для дальних, и для сделок с посторонними людьми.

Нотариус не просто ставит печать на готовый текст — он проверяет право собственности дарителя, дееспособность обеих сторон, отсутствие обременений на квартиру, разъясняет сторонам последствия сделки и лично убеждается, что даритель действует добровольно и осознанно. Это прямая защита от одного из самых частых сценариев мошенничества — переоформления квартиры на постороннего человека под влиянием обмана или давления, пока пожилой собственник не до конца понимает, что подписывает.

Если стороны подпишут договор просто в письменной форме и отдадут его на регистрацию, минуя нотариуса, сделку признают ничтожной, то есть не порождающей никаких правовых последствий с самого начала.

Какие есть расходы на оформление дарственной

С введением правила об обязательном нотариальном удостоверении изменился не только порядок оформления, но и структура расходов: раньше стороны платили только госпошлину за регистрацию, теперь к ней добавляется полноценный нотариальный тариф.

Госпошлина за регистрацию перехода права. С 1 января 2025 года составляет 4 000 ₽ для объекта недвижимости кадастровой стоимостью до 20 000 000 ₽ включительно — раньше было 2 000 ₽. Если кадастровая стоимость квартиры превышает 20 000 000 ₽, госпошлина считается иначе: 0,02% от кадастровой стоимости, но не менее 0,02% от суммы сделки, указанной в договоре, и не более 500 000 ₽.

Нотариальный тариф. Складывается из двух частей. Федеральная часть — единая по всей стране: 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽. Для близких родственников — супругов, родителей и детей, дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестер — действует скидка 50%, поэтому максимум для них — 10 000 ₽, а не 20 000 ₽.

Региональная часть тарифа устанавливается нотариальной палатой каждого региона отдельно, и федеральная скидка на нее не распространяется. Например, в Москве региональный тариф за удостоверение договора дарения квартиры составляет 7 000 ₽.

Как изменились расходы

Пример. Бабушка дарит внуку квартиру. В договоре стороны оценили ее в 12 400 000 ₽. Отдельно предположим, что кадастровая стоимость этой квартиры по данным ЕГРН составляет 10 800 000 ₽ ― кадастровая стоимость обычно ниже рыночной. Госпошлина считается от кадастровой стоимости, а нотариальный тариф — от суммы сделки, указанной сторонами, если она не ниже подтвержденной стоимости имущества. Вот что предстоит оплатить:

• госпошлину за регистрацию перехода права — 4 000 ₽, поскольку кадастровая стоимость квартиры ниже 20 млн ₽;
• федеральную часть нотариального тарифа — 10 000 ₽: по формуле 0,5% от суммы сделки (12 400 000 ₽) вышло бы 62 000 ₽, но тариф упирается в потолок 20 000 ₽, а для близких родственников действует скидка 50%;
• региональный тариф нотариуса в Москве — 7 000 ₽.

Итого: 4 000 ₽ + 10 000 ₽ + 7 000 ₽ = 21 000 ₽.

НДФЛ в этой сумме нет: дедушки, бабушки и внуки от налога с дарения освобождены.

Какие налоги нужно уплатить при дарении квартиры

Доходы, полученные в порядке дарения недвижимости, освобождены от НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры. Тети, дяди, племянники и двоюродные братья с сестрами в него не входят, и подаренная им квартира облагается налогом на общих основаниях.

Раньше в этом случае действовала плоская ставка 13%. С 2025 года ставка зависит от суммы дохода:

Налоговая база при этом — не рыночная стоимость квартиры и не сумма, указанная в договоре, а кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и действующая на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права. Даже если в договоре указать меньшую сумму, налоговая всё равно посчитает налог от кадастровой стоимости.

Возьмем тетю, которая дарит квартиру племяннику: они не входят в перечень близких родственников, поэтому НДФЛ платить придется. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января года регистрации — 5 000 000 ₽, из которых 2 400 000 ₽ облагаются по ставке 13%, а оставшиеся 2 600 000 ₽ — по ставке 15%. Итоговый налог составит:
312 000 ₽ + (2 600 000 ₽ × 15%) =  702 000 ₽.

Эти ставки действуют для налоговых резидентов РФ, нерезиденты платят НДФЛ с подаренной недвижимости по ставке 30% независимо от суммы. Тот, кто не освобожден от налога, обязан самостоятельно подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом регистрации перехода права, и уплатить налог до 15 июля того же года.

Как подарить квартиру несовершеннолетнему

Если ребенок — одаряемый, все довольно просто, потому что его имущество только увеличивается, а закон не видит в этом риска. За ребенка младше 14 лет договор подписывают законные представители — родители, усыновители или опекуны, а сам он в сделке не участвует. С 14 до 18 лет подросток подписывает договор сам, но с письменного согласия законных представителей — без него Росреестр не зарегистрирует переход права. Разрешение органов опеки в этом случае не требуется: опека контролирует сделки, которые уменьшают имущество подопечного, а не увеличивают его.

Например, если дедушка дарит квартиру пятнадцатилетнему внуку, договор подписывают и сам внук, и один из его родителей, чье письменное согласие нотариус подошьет к делу. Опеку в эту сделку привлекать не нужно.

Обратная ситуация — когда несовершеннолетний сам выступает дарителем — устроена гораздо строже. Дарить имущество от имени детей младше 14 лет запрещено: закон исходит из того, что в этом возрасте ребенок не может осознавать последствия такой сделки, а его законные представители не вправе распоряжаться его имуществом безвозмездно.

Для подростков 14–18 лет формального запрета нет, но для отчуждения принадлежащей им недвижимости требуется согласие органов опеки — оно обязательно всегда, когда сделка уменьшает имущество подопечного. На практике опека такие согласия почти никогда не дает: безвозмездная передача квартиры ребенка постороннему человеку по определению не в его интересах, а именно это и должен доказать заявитель, чтобы получить разрешение.

Можно ли оформить договор дарения доли в квартире

Дарить можно не только всю квартиру, но и долю в ней — закон это разрешает. Раньше действовало правило: если все совладельцы дарят свои доли по одному договору, то удостоверять сделку у нотариуса не нужно. В 2022 году Верховный суд разрешил обходиться без нотариуса даже тогда, когда свою долю дарит только один из двух совладельцев, если в результате сделки одаряемый становится единственным собственником квартиры: суд посчитал, что смысл нотариального удостоверения — защитить преимущественное право других совладельцев на выкуп доли, а при дарении такого права ни у кого нет, значит, и защищать нечего.

Эта практика больше не действует. В конце 2025 года Верховный суд прямо разобрал вопрос, как соотносятся старое исключение для долей и новое правило об обязательном нотариальном удостоверении любого дарения недвижимости, и решил его в пользу нового правила. Теперь, даже если все совладельцы дарят свои доли по одной сделке или одаряемый становится единственным собственником, — удостоверять сделку у нотариуса всё равно обязательно, а без него сделку признают ничтожной.

Кому нельзя дарить квартиру

Закон запрещает дарение не только в уже разобранных случаях с малолетними и недееспособными дарителями. Есть и другие ситуации, где сделку заключить нельзя вовсе, независимо от того, кто дарит:

• Работникам образовательных, медицинских организаций и организаций социального обслуживания, если даритель — их пациент, воспитанник или подопечный, а также супруг или родственник такого пациента, воспитанника или подопечного. Например, пожилой человек не может подарить квартиру медсестре, которая ухаживает за ним в больнице или в доме престарелых, даже если между ними сложились теплые личные отношения. Закон видит в этом риск злоупотребления: работник и так получает зарплату за уход, а подарок от подопечного размывает грань между заботой и выгодой.

• Лицам, замещающим государственную или муниципальную должность, госслужащим и служащим Банка России, если дарение связано с их должностным положением или служебными обязанностями. Здесь важна именно связь с должностью: просто подарить квартиру родственнику, который случайно работает чиновником, закон не запрещает.

Можно ли оспорить договор дарения на квартиру

Оспорить сделку можно, но не по любому поводу. Закон различает два разных механизма, и их часто путают.

Первый — отмена дарения уже после того, как сделка состоялась и право собственности зарегистрировано. Даритель вправе отменить дарение, когда одаряемый:

• покушался на его жизнь, жизнь его близких или умышленно причинил дарителю телесные повреждения, а если одаряемый умышленно лишил дарителя жизни, требовать отмены в суде вправе уже наследники дарителя.
• обращается с квартирой таким образом, что есть реальный риск ее безвозвратной утраты ― при условии, что подаренная квартира представляет для дарителя большую неимущественную ценность.

Второй механизм — не отмена, а оспаривание самой сделки как недействительной, и здесь обратиться в суд может не только даритель, но и его наследники или кредиторы. Например, если человек подарил квартиру родственнику незадолго до банкротства, чтобы вывести имущество из-под взыскания, кредиторы вправе через суд признать такую сделку ничтожной. Похожая логика работает и с притворными сделками — когда под видом дарения на самом деле пряталась купля-продажа или другая возмездная сделка.

Сроки для обращения в суд разные:

• даритель может отменить сделку в течение одного года;
• требование о ничтожности сделки — например, если договор дарения оказался притворным или прикрывал вывод имущества от кредиторов, даритель и одаряемый могут заявить в течение трех лет с момента, когда сделка начала исполняться;
• если иск подает тот, кто не был стороной сделки, например кредиторы дарителя, срок составляет те же три года с момента, когда они узнали или должны были узнать об исполнении сделки, но в любом случае не более чем 10 лет с момента сделки; то есть если сделка состоялась 12 лет назад, а вы узнали о ней сейчас, то оспорить не получится.

Как избежать рисков при дарении

Часто даритель продолжает пользоваться квартирой уже после подписания договора, это распространено среди близких родственников. Например, когда пожилой человек подарил квартиру внуку, но по устной договоренности продолжает в ней жить. Но может случиться так, что новый собственник через некоторое время заставит освободить жилплощадь. И формально он прав: даритель уже не имеет никакого отношения к квартире и живет в ней без законного основания, а собственник вправе требовать освободить помещение независимо от родственных чувств и устных договоренностей. Если даритель хочет сохранить за собой право жить в подаренной квартире, эту договоренность нужно закрепить письменно, прямо в договоре дарения, а не полагаться на устное слово. Формулировка в договоре может выглядеть так:

«Даритель сохраняет право пожизненного проживания и пользования отчуждаемой квартирой. Данное право сохраняется за Дарителем независимо от перехода права собственности на квартиру к Одаряемому или к любому другому лицу и подлежит государственной регистрации в качестве обременения квартиры».

Такая формулировка превращает право дарителя жить в квартире в право, которое действует даже для нового владельца, если одаряемый в будущем продаст квартиру или подарит ее кому-то еще.

Если нужно, чтобы даритель сохранял право проживания, только пока квартирой владеет именно одаряемый, а при продаже квартиры это право прекращалось, формулировка должна быть другой — без регистрации обременения и с прямым указанием, что право личное:

«Даритель сохраняет право проживания в отчуждаемой квартире на весь период, в течение которого Одаряемый будет являться ее собственником. Настоящее право носит личный характер, не является обременением квартиры, не подлежит государственной регистрации в качестве такового и прекращается при переходе права собственности на квартиру к любому третьему лицу».

Второй источник риска — оспаривание сделки после подписания со ссылкой на то, что даритель в момент сделки был нездоров или не понимал своих действий. Нотариус проверяет дееспособность по документам и беседе, но это не медицинская экспертиза. Если даритель — пожилой человек или речь идет о крупной сумме, стоит заранее, еще до сделки, получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что даритель не состоит на учете, и приложить их к пакету документов. Эта справка не обязательна по закону, но заметно усложняет будущему истцу задачу оспорить сделку через несколько лет.