При оформлении дарственной есть свои особенности, а цена ошибки высока: такой документ может оспариваться в суде для возвращения имущества прежнему владельцу. Эта статья о том, как правильно передавать дом в подарок: какие есть особенности сделки, чтобы никакой частный или садовый дом в деревне не превратился в судебную ловушку или повод для визита налоговой.
Договор дарения, или дарственная — это документ, на основании которого имущество безвозмездно передают в собственность другому человеку.
Обязательные условия дарственной: согласие обеих сторон (и дарителя, и одаряемого), дарение при жизни собственника (иначе это будет завещание) и безвозмездная передача имущества (не за деньги и не в обмен на помощь или услугу).
Дарственная на дачу или дом — документ, по которому собственник передает другому человеку право на владение и распоряжение домом и землей, на которой он стоит (или на аренду, если участок находится в ней). По закону права на дом переходят вместе с передачей прав на землю, поэтому сделать дарственную только на дом или только на участок не получится.
Дарителем может быть любое физическое или юридическое лицо. Но есть исключения. К примеру, если дом появился в собственности одного из супругов во время брака, то подарить его другому человеку без согласия второго супруга нельзя — нотариусу придется отказывать человеку в заключении такой сделки.
Одарять жилым домом или дачей имеет право и юридическое лицо, но только если вторая сторона сделки не является коммерческой организацией.
Теоретически подарить дом можно любому человеку: закон не накладывает ограничений на степень родства и даже на факт знакомства сторон сделки. Но исключения есть.
По закону дарственную нельзя заключать:
Для того чтобы оформить договор дарения на дом или дачу, нужно подавать юристу:
Дополнительно, в зависимости от того, кто участвует в сделке, могут понадобиться другие документы. Согласие органов опеки и попечительства, как правило, не требуется в случаях, когда за счет дарения материальное положение одариваемого улучшается (в случае с недееспособными, ограниченно дееспособными и несовершеннолетними), а вот нотариально заверенное согласие второго супруга и согласие от банка, если дом в ипотеке, обязательны.
После подписания договор и документы нужно отправить в Росреестр, где должны зарегистрировать переход права собственности. Это можно делать в Многофункциональном центре (МФЦ) или через нотариуса. Регистрацией договора обычно также занимаются нотариусы. Новую справку из ЕГРН с указанием нового собственника можно будет забрать в срок до девяти дней.
Единой формы договора не существует, но есть общие шаблоны, по которым можно сделать дарственную на дом. Написание договора в по закону проходит через нотариуса, поэтому то, правильно ли он составлен, в любом случае проверит специалист.
В дарственной всегда указывают:
Правомерность, а также аннулирование или обжалование сделки дарения будут возможны, только если договор нотариальный и был заключен был заключен по всем правилам. Конкретной формы не существует, но общие шаблоны можно найти в интернете.
По Семейному кодексу Российской Федерации, близкими родственниками считаются родители и дети, дедушки и бабушки и внуки, братья и сёстры по обоим или одному из родителей, а также супруги. Дарение между супругами имущества, нажитого в браке, возможно, если есть брачный договор или соглашение о разводе.
Дарение между близкими родственниками не облагается налогом на доходы физических лиц, а сам договор дарения при этом будет оформляться как обычно, с тем же стандартным пакетом документов и оплатой государственной пошлины. Единственное отличие — дополнительно нужно подтвердить родственные связи, предоставив свидетельство о браке или рождении.
Подарить дом детям до 14 лет законодательно не запрещено, но подписать дарственную вместо несовершеннолетнего ребенка должен его родитель или опекун. В документах указывают данные этих взрослых, так как получать в дар недвижимость малолетний от своего имени не может. При этом в самой выписке из ЕГРН собственником дома будет числиться именно ребенок.
Дети от 14 лет могут выступать стороной сделки, и договор дарения можно оформлять на них, но нужно письменное согласие родителей или законных представителей, если несовершеннолетний не приобрел дееспособность, вступив в брак или в связи с эмансипацией. Налог должны будут оплатить родители или опекуны, если случай дарения не освобождает от оплаты НДФЛ — налога на доход физических лиц. Они могут сделать это в личном кабинете ФНС.
При дарении доли дома автоматически дарится и доля участка, на котором находится здание — земля делится в том же соотношении, что и сам дом. Помимо стандартного списка документов, понадобится согласие от второго супруга, если дом был получен в браке. Согласие собственников остальных долей при договоре дарения не нужно.
Долю в доме может получить в подарок как взрослый, так и ребенок, в этом ограничений нет.
Налоговая нагрузка при дарении доли рассчитывается так же, как и при дарении всего дома. Она зависит от того, кто дарит часть дома: если близкий родственник, то НДФЛ платить не надо. В остальных случаях налог 13% отсчитывается от стоимости самой доли, а не целого дома. Размер госпошлины такой же, как и при дарении целого дома.
Если имущество принадлежало мужу или жене до брака, дарственную оформляют как обычный договор между близкими родственниками. НДФЛ уплачивать не надо. При этом дом или доля будет считаться личным имуществом, а не делимым — совместно нажитым, так как, согласно Семейному кодексу, подарки к этой категории не относятся.
Если дом является совместно нажитым имуществом и появился в браке, необходимо разделять имущество юридически или заключить брачный договор, где будет указано, что недвижимость переходит в единоличную собственность. Такие договоры составляют с помощью юристов. В случае развода этот дом уже не будет считаться общим имуществом.
Место жительства родственника, который получит в подарок дом, значения не имеет. Но если он не может приехать, то по доверенности представитель одаряемого может расписаться в договоре дарения за него. Еще один способ — оформить сделку дистанционно через нотариальные конторы.
Минимальное оформление дарственной состоит из обязательной госпошлины (4 000 рублей) и оплаты услуг нотариуса. Их стоимость — 0,5% от суммы сделки, то есть стоимости дома, но не более 20 000 рублей.
При оформлении договора дарения недвижимости между близкими родственниками на нотариальные услуги с 2025 года действует скидка 50%.
Дополнительно оплачивается региональный тариф. Например, в Москве он составляет 7 000 рублей, в Санкт-Петербурге — 8 000 рублей.
В случае, когда дом получают в подарок не от близкого родственника, придется заплатить и НДФЛ. Если это половина или доля меньше, то НДФЛ рассчитывается исходя из пропорции. Например, за дом стоимостью 20 млн рублей нужно будет заплатить 2,6 млн рублей налога, а если дарят ¼ дома, то 650 000 рублей.
При получении в дар частный дом по закону считается доходом, поэтому получатель должен оплатить НДФЛ. Но есть исключение: налогообложению не подлежат доходы, полученные в подарок от членов семьи и родственников. Поэтому по дарственной на ребенка, внука или родителя налог платить не нужно. Сколько составит налог в остальных случаях, зависит от дохода получателя дома.
Стандартная ставка НДФЛ — 13% (для тех, чей годовой доход не превышает 2,4 млн рублей; если превышает, сумма будет отличаться — уже 15%).
Стоимость дома рассчитывают исходя из суммы, прописанной в договоре дарения или кадастровой стоимости. Если при проверке налоговой выяснится, что указанная сумма ниже кадастровой, налог придется доплачивать.
Если одаривать долей дома, то налог рассчитывают пропорционально. К примеру, стоимость дома — 12 млн, человеку дарят ⅓. Значит он заплатит 520 000 рублей — 13% от 4 млн рублей.
Чтобы заплатить налог, нужно заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ через личный кабинет ФНС, в МФЦ или налоговую инспекцию до 30 апреля года, который будет следовать за годом получения подарка. Срок уплаты налога — до 15 июля.
Дарственную на дом оспорить сложно, но возможно. Когда одна из сторон против, отменить сделку на дом и восстановить права прежнего владельца можно будет только через суд, если есть основания для признания сделки недействительной. Среди них — обман, кабальность, мнимость сделки и другие причины.
Отмена дарения и расторжение договора также происходят, если:
При дарении права на дом — владение и распоряжение — переходят другому человеку сразу же. Суть завещания — передача этих прав только после смерти дарителя. При наследовании НДФЛ платить не нужно. Возможный отзыв завещания — дополнительный риск.
Заверять дарственную на дом у нотариуса обязательно, иначе ее будут считать недействительной, хотя еще несколько лет назад это требование касалось только сложных случаев с несовершеннолетними и их опекунами или дарением долей.
Устная форма допускается, только если стоимость дара ниже 3 000 рублей, а даритель — физическое, а не юридическое лицо. Можно написать дарственную от руки или распечатать.
Подарить дачный домик с задолженностью можно, это не запрещено законом. Но долг автоматически перейдет к новому владельцу, который должен будет погасить платежи.
Это зависит от целей и отношений между сторонами сделки. Особенность дарения в том, что дом переходит новому владельцу сразу же после заключения договора и регистрации нового владельца в ЕГРН, без условий. Зато если покупать дом, можно сэкономить на налогах.
Завещать дом — хороший вариант, когда человек не готов рисковать передачей прав на него до того, как будет умирать. К тому же завещание можно переписать или аннулировать до смерти, а также от него можно отказываться. Еще один риск: попытаться обжаловать завещание может кто-то из родных — придется ждать, пока будут разрешаться споры, и ходить на заседания, если будут вызывать в суд. К тому же не всегда известно, скольким людям может перейти наследство и как его делить.
Продавать выгоднее и безопаснее, если получатель не близкий родственник или не родственник вообще. Разница в том, что если купить, то не придется платить НДФЛ и будет возможность получить налоговый вычет.
Через МФЦ можно зарегистрировать переход права собственности и подать документы на обновление данных в ЕГРН, но сам договор дарения жилья обязательно нужно составлять и заверять у нотариуса.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
