Согласно исследованию Райффайзенбанка, доля апартаментов в новостройках и на вторичном рынке растет с каждым годом — покупка апартаментов в некоторых регионах стала популярной сделкой. В статье расскажем, чем апартаменты отличаются от квартир.
профессиональный ипотечный консультант и брокер
Апартаменты — это тип коммерческой недвижимости. Можно сказать, что это апарт-гостиница, в которой вы купили свой собственный номер.
Жилищный кодекс определяет виды жилой недвижимости, и апартаменты в их число не входят. Они сдаются в эксплуатацию как нежилые объекты, хотя по планировке они совсем как квартира: есть жилые помещения, кухня, санузел — иногда даже несколько. Часто апартаменты сдают как помещения свободной планировки.
Стандарт застройки и инфраструктура
Квартиры. При жилых застройках есть требования по плотности застройки, свету, расстоянию между зданиями, социальной инфраструктуре и другие.
Например, по строительным нормам застройщик должен обеспечить жилой многоквартирный дом и придомовую территорию естественным освещением. А земельный участок, на котором построен дом, не может находиться вблизи промышленных предприятий.
Апартаменты. При строительстве зданий с апартаментами ГОСТы, СНиПы и СанПины менее строгие. Юридически это не жилье, а поэтому требований меньше.
Расположение социальной инфраструктуры: двора, детских площадок, садов и школ, больниц и поликлиник, рядом с домом — на усмотрение застройщика, который заинтересован в привлекательности своего объекта для покупателей.
На нежилые помещения не распространяется закон о тишине, то есть если соседи будут шуметь, то никто не несет за это ответственности.
У апартаментов может быть разное назначение, но всегда нежилое, поэтому соседями могут быть коммерческие заведения, например хостел, офис и прочее.
Все вышеуказанное значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство.
Регистрация
По российскому законодательству есть место жительства, а есть место пребывания. По месту жительства можно зарегистрироваться постоянно, а по месту пребывания — только временно. Постоянно регистрируют только в жилом помещении.
В квартирах можно прописаться как постоянно, так и временно. Отметка о постоянной регистрации проставляется в паспорт. Она дает право на получение льгот от государства или компенсацию по коммунальным услугам.
В апартаментах есть возможность прописаться временно, но сразу на 5 лет. Зарегистрироваться постоянно нельзя. Обычно такой прописки достаточно, чтобы прикрепиться к детскому саду или поликлинике, а вот место в детском саду, скорее всего, вы получите после того, как будут удовлетворены заявки с постоянной местной пропиской. Если апартаменты находятся в деловом центре, то в них нельзя прописаться даже временно.
В квартиру можно прописать ребенка по месту своей прописки без согласия собственников. Чтобы прописать в апартаменты, нужно согласие всех собственников.
Коммунальные услуги
Квартиры. Состав и тарифы коммунальных услуг регулирует государство. Оно формирует общие правила, а региональное законодательство определяет тарифы с учетом своей местности.
Апартаменты — это нежилые помещения, поэтому жилищное законодательство на них не распространяется. Тарифы определяет управляющая компания, то есть коммерческая структура. Коммунальные счета на воду, электричество, отопление обычно на 20−30% выше, чем в аналогичных по площади квартирах. Получить субсидию от государства по коммунальным услугам для апартаментов не получится, потому что это не жилое помещение, а все льготы касаются жилья. Например, многодетная семья или пенсионеры, которые купили апартаменты, не смогут использовать льготы по коммуналке.
Взносы на капитальный ремонт
Квартиры. Все собственники жилья в многоквартирных домах обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт дома. Сумма оплаты рассчитывается по формуле: фиксированная ставка * количество кв. метров в квартире. Фиксированную ставку устанавливают региональные власти.
Апартаменты. Ежемесячных взносов на капремонт в апартаментах нет. Если зданию будет необходим капитальный ремонт, то придется собрать деньги. Обычно собственники подписывают договор с управляющей компанией, где прописываются такие случаи.
Стоимость
Средняя стоимость 1 кв. метра за квартиру в стандартных новостройках Москвы на конец 2019 года составляла 224 000 руб, а 1 кв. метра апартаментов — 185 000 руб.
Цены на апартаменты примерно на 20% ниже. Это объясняется тем, что застройщикам такое строительство обходится дешевле.
Налог на имущество
Квартиры. Налог на имущество составляет 0,1% от кадастровой стоимости, хотя региональные власти могут снизить или увеличить налоговую ставку не более, чем в 3 раза. У жилых помещений есть федеральная льгота по налогу: для квартир 20 кв. метров налогом на имущество не облагаются. В регионах могут быть свои льготы по налогу на имущество.
Апартаменты. Налог на имущество по апартаментам выше, так как это нежилое помещение — от 0,5% до 2%. Для апартаментов в зданиях гостиничного типа ставка налога ниже, в деловых центрах — выше. В Москве, например, есть реестры зданий с апартаментами, которые регулируют размер налога.
Для сравнения приведу расчет налога на имущество для квартиры и апартаментов одной площади. Для апартаментов он будет выше:
| Квартира | Апартаменты | |
| Цена за 1 кв. м | 224 000 руб. | 185 000 руб. |
| Площадь, кв. м | 54 | 54 |
| Цена объекта | 12 096 000 руб. | 9 990 000 руб. |
| Облагаемая налогом площадь, кв. м | 34 | 54 |
| Налоговая база | 7 616 000 руб. | 9 990 000 руб. |
| Ставка налога на имущество | 0,15% | 0,5% |
| Налог на имущество | 11 424 руб. | 49 950 руб. |
Материнский капитал и государственные субсидии
Квартиры. При покупке жилых помещений можно использовать государственные субсидии на жилье, например материнский капитал или программы господдержки для молодых семей или для тех, кто переселяется в сельскую местность.
Апартаменты. На покупку апартаментов использовать программы господдержки и материнский капитал нельзя — по закону его можно направить на улучшение жилищных условий, а апартаменты не жилье.
Налоговый вычет
Квартиры. Если покупатель квартиры получает официальную зарплату и платит НДФЛ, то государство может вернуть ему часть потраченных на покупку квартиры денег — 13% от ее цены, но не более 2 млн руб. Аналогично возвращают налоговый вычет по ипотечным процентам — по нему нет ограничений суммы: каждый год можно заявлять на вычет в размере 13% от суммы процентов, уплаченных банку.
Апартаменты. Налоговый вычет распространяется только на жилье, поэтому при покупке апартаментов вернуть 13% от стоимости и от процентов по ипотечному кредиту не получится.
Ипотечное кредитование
Банки рассматривают апартаменты в качестве предмета залога наравне с квартирами. Ставки по такой ипотеке обычно не отличаются от ипотеки на квартиры. Например, Райффайзенбанк предлагает ипотеку на апартаменты по ставке от 8,39% годовых.
При покупке апартаментов на первичном рынке в новостройке ставка может быть еще ниже.
Обращение взыскания
Бывают ситуации, когда нет возможности расплатиться по долгам, например, когда человек взял потребительский кредит, а отдавать нечем. В этом случае банк имеет право обратиться в суд, чтобы вернуть свои деньги. На имущество должника будет наложено взыскание — его продадут, чтобы за счет вырученных денег погасить долг. По закону единственное жилье тронуть не могут — оно останется у должника (за исключением жилья, которое купили в ипотеку).
На апартаменты такое правило не распространяется. Апартаменты будут арестованы с прочим имуществом, даже если у должника и его семьи нет другого жилья.
Что в итоге
Покупка апартаментов может быть выгодна в случаях, когда вы:
- хотите сэкономить в текущем моменте, потому что цена на апартаменты ниже;
- хотите жить в более престижном месте (рядом с метро, городскими парками или в деловых кварталах);
- хотите инвестировать и заработать в будущем и покупаете апартаменты для последующей сдачи в аренду — это ваша собственность, плюс каждый месяц вы получаете доход.
