Согласно исследованию Райффайзенбанка, доля апартаментов в новостройках и на вторичном рынке растет с каждым годом — покупка апартаментов в некоторых регионах стала популярной сделкой. В статье расскажем, чем апартаменты отличаются от квартир.

Чем апартаменты отличаются от квартир - 1
Марина Малайчик
профессиональный ипотечный консультант и брокер

Апартаменты — это тип коммерческой недвижимости. Можно сказать, что это апарт-гостиница, в которой вы купили свой собственный номер.

Жилищный кодекс определяет виды жилой недвижимости, и апартаменты в их число не входят. Они сдаются в эксплуатацию как нежилые объекты, хотя по планировке они совсем как квартира: есть жилые помещения, кухня, санузел — иногда даже несколько. Часто апартаменты сдают как помещения свободной планировки.

Чем апартаменты отличаются от квартир - 2
В выписке из ЕГРН по апартаментам указано, что это нежилое помещение

Стандарт застройки и инфраструктура

Квартиры. При жилых застройках есть требования по плотности застройки, свету, расстоянию между зданиями, социальной инфраструктуре и другие.

Например, по строительным нормам застройщик должен обеспечить жилой многоквартирный дом и придомовую территорию естественным освещением. А земельный участок, на котором построен дом, не может находиться вблизи промышленных предприятий.

Апартаменты. При строительстве зданий с апартаментами ГОСТы, СНиПы и СанПины менее строгие. Юридически это не жилье, а поэтому требований меньше.

Расположение социальной инфраструктуры: двора, детских площадок, садов и школ, больниц и поликлиник, рядом с домом — на усмотрение застройщика, который заинтересован в привлекательности своего объекта для покупателей.

На нежилые помещения не распространяется закон о тишине, то есть если соседи будут шуметь, то никто не несет за это ответственности.

У апартаментов может быть разное назначение, но всегда нежилое, поэтому соседями могут быть коммерческие заведения, например хостел, офис и прочее.

Все вышеуказанное значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство.

Регистрация

По российскому законодательству есть место жительства, а есть место пребывания. По месту жительства можно зарегистрироваться постоянно, а по месту пребывания — только временно. Постоянно регистрируют только в жилом помещении.

В квартирах можно прописаться как постоянно, так и временно. Отметка о постоянной регистрации проставляется в паспорт. Она дает право на получение льгот от государства или компенсацию по коммунальным услугам.

В апартаментах есть возможность прописаться временно, но сразу на 5 лет. Зарегистрироваться постоянно нельзя. Обычно такой прописки достаточно, чтобы прикрепиться к детскому саду или поликлинике, а вот место в детском саду, скорее всего, вы получите после того, как будут удовлетворены заявки с постоянной местной пропиской. Если апартаменты находятся в деловом центре, то в них нельзя прописаться даже временно.

В квартиру можно прописать ребенка по месту своей прописки без согласия собственников. Чтобы прописать в апартаменты, нужно согласие всех собственников.

Коммунальные услуги

Квартиры. Состав и тарифы коммунальных услуг регулирует государство. Оно формирует общие правила, а региональное законодательство определяет тарифы с учетом своей местности.

Апартаменты — это нежилые помещения, поэтому жилищное законодательство на них не распространяется. Тарифы определяет управляющая компания, то есть коммерческая структура. Коммунальные счета на воду, электричество, отопление обычно на 20−30% выше, чем в аналогичных по площади квартирах. Получить субсидию от государства по коммунальным услугам для апартаментов не получится, потому что это не жилое помещение, а все льготы касаются жилья. Например, многодетная семья или пенсионеры, которые купили апартаменты, не смогут использовать льготы по коммуналке.

Взносы на капитальный ремонт

Квартиры. Все собственники жилья в многоквартирных домах обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт дома. Сумма оплаты рассчитывается по формуле: фиксированная ставка * количество кв. метров в квартире. Фиксированную ставку устанавливают региональные власти.

Апартаменты. Ежемесячных взносов на капремонт в апартаментах нет. Если зданию будет необходим капитальный ремонт, то придется собрать деньги. Обычно собственники подписывают договор с управляющей компанией, где прописываются такие случаи.

Стоимость

Средняя стоимость 1 кв. метра за квартиру в стандартных новостройках Москвы на конец 2019 года составляла 224 000 руб, а 1 кв. метра апартаментов — 185 000 руб.

Цены на апартаменты примерно на 20% ниже. Это объясняется тем, что застройщикам такое строительство обходится дешевле.

Налог на имущество

Квартиры. Налог на имущество составляет 0,1% от кадастровой стоимости, хотя региональные власти могут снизить или увеличить налоговую ставку не более, чем в 3 раза. У жилых помещений есть федеральная льгота по налогу: для квартир 20 кв. метров налогом на имущество не облагаются. В регионах могут быть свои льготы по налогу на имущество.

Апартаменты. Налог на имущество по апартаментам выше, так как это нежилое помещение — от 0,5% до 2%. Для апартаментов в зданиях гостиничного типа ставка налога ниже, в деловых центрах — выше. В Москве, например, есть реестры зданий с апартаментами, которые регулируют размер налога.

Для сравнения приведу расчет налога на имущество для квартиры и апартаментов одной площади. Для апартаментов он будет выше:

КвартираАпартаменты
Цена за 1 кв. м224 000 руб.185 000 руб.
Площадь, кв. м5454
Цена объекта12 096 000 руб.9 990 000 руб.
Облагаемая налогом площадь, кв. м3454
Налоговая база7 616 000 руб.9 990 000 руб.
Ставка налога на имущество0,15%0,5%
Налог на имущество11 424 руб.49 950 руб.

Материнский капитал и государственные субсидии

Квартиры. При покупке жилых помещений можно использовать государственные субсидии на жилье, например материнский капитал или программы господдержки для молодых семей или для тех, кто переселяется в сельскую местность.

Апартаменты. На покупку апартаментов использовать программы господдержки и материнский капитал нельзя — по закону его можно направить на улучшение жилищных условий, а апартаменты не жилье.

Налоговый вычет

Квартиры. Если покупатель квартиры получает официальную зарплату и платит НДФЛ, то государство может вернуть ему часть потраченных на покупку квартиры денег — 13% от ее цены, но не более 2 млн руб. Аналогично возвращают налоговый вычет по ипотечным процентам — по нему нет ограничений суммы: каждый год можно заявлять на вычет в размере 13% от суммы процентов, уплаченных банку.

Апартаменты. Налоговый вычет распространяется только на жилье, поэтому при покупке апартаментов вернуть 13% от стоимости и от процентов по ипотечному кредиту не получится.

Ипотечное кредитование

Банки рассматривают апартаменты в качестве предмета залога наравне с квартирами. Ставки по такой ипотеке обычно не отличаются от ипотеки на квартиры. Например, Райффайзенбанк предлагает ипотеку на апартаменты по ставке от 8,39% годовых.

При покупке апартаментов на первичном рынке в новостройке ставка может быть еще ниже.

Обращение взыскания

Бывают ситуации, когда нет возможности расплатиться по долгам, например, когда человек взял потребительский кредит, а отдавать нечем. В этом случае банк имеет право обратиться в суд, чтобы вернуть свои деньги. На имущество должника будет наложено взыскание — его продадут, чтобы за счет вырученных денег погасить долг. По закону единственное жилье тронуть не могут — оно останется у должника (за исключением жилья, которое купили в ипотеку).

На апартаменты такое правило не распространяется. Апартаменты будут арестованы с прочим имуществом, даже если у должника и его семьи нет другого жилья.

Что в итоге

Покупка апартаментов может быть выгодна в случаях, когда вы:

  1. хотите сэкономить в текущем моменте, потому что цена на апартаменты ниже;
  1. хотите жить в более престижном месте (рядом с метро, городскими парками или в деловых кварталах);
  2. хотите инвестировать и заработать в будущем и покупаете апартаменты для последующей сдачи в аренду — это ваша собственность, плюс каждый месяц вы получаете доход.

Мы в социальных сетях

RSS
Самый быстрый способ узнавать об обновлении сайта — это подписаться на наш rss-поток.

Комментарии

  1. Спасибо за статью! В моем жилом комплексе большая часть — это квартиры, но есть и апартаменты. Когда я покупал там квартиру, застройщик предлагал ну очень выгодные условия рассрочки на апарты — за те же деньги выходило больше метров и длинная рассрочка без %. Но я не стал брать именно по причинам озвученным в статье — экономишь сейчас, а отдуваться потом за это всю оставшуюся жизнь, если не планируешь продавать.

В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006№ 152-ФЗ «О персональных данных» я, действуя по своей воле и в своем интересе, даю свое согласие АО «Райффайзенбанк», имеющему свое местоположение по адресу: 129 090, г. Москва, улица Троицкая, дом 17, строение 1, на обработку (любое действие (операция) или совокупность действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение) моих персональных данных, а именно: фамилия, имя, отчество, адрес электронной почты, в целях направления АО «Райффайзенбанк» на указанный мной адрес электронной почты информационных рассылок, предоставления мне возможности комментирования материалов, размещенных на сайте raiffeisen-media.ru.

Обработка указанных в настоящем согласии моих персональных данных осуществляется АО «Райффайзенбанк» в объеме, который необходим для достижения каждой из вышеперечисленных целей с применением следующих основных способов (но, не ограничиваясь ими): хранение, запись на электронные носители и их хранение, составление перечней, маркировка.

Настоящее согласие действует до момента его отзыва мной в порядке, предусмотренном ниже. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любое время на основании моего письменного заявления.