Флиппинг квартир: что это такое и реально ли на этом заработать

Купить старую квартиру, сделать в ней ремонт и продать гораздо дороже — вот краткая суть флиппинга. Пока одни обещают 60% доходности, другие предостерегают от риска остаться без денег с неликвидной недвижимостью. В этой статье простыми словами расскажу, как работает флиппинг в России.

Что вы узнаете

Что такое флиппинг простыми словами

Флиппинг — это заработок на продаже отремонтированных квартир. Понятие происходит от английского flip — «переворачивать». Изначально флиппинг зародился в США, где покупали дома в не самом лучшем состоянии, ремонтировали и продавали дороже, окупая затраты на ремонт и зарабатывая.

Раньше российские флипперы в основном работали в старом фонде, но в последние годы стали зарабатывать и на новом, покупая квартиры в домах, которые только недавно были введеныв эксплуатацию. Это связано с реновацией, низкой стоимостью квартир на стадии котлована и сложностями ремонта ветхого жилья.

Как работает флиппинг: покупка — ремонт — продажа

Флипперы ищут самые выгодные объявления о продаже квартир. Цель — дешево купить, хорошо и недорого отремонтировать и быстро перепродать по высокой цене. Большинство флипперов работают по такому принципу с жильем эконом-класса, но некоторые занимаются премиум-сегментом, делая дорогой качественный ремонт в престижных домах и районах.

Флиппингом можно заниматься самостоятельно, начиная с одной-двух квартир. Некоторые опытные флипперы со временем создают компании, нанимают сотрудников и привлекают инвесторов, которые вкладывают деньги в покупку и ремонт, а после продажи получают процент от выручки. Алексей Петлёваный из Санкт-Петербурга начинал бизнес с женой в 2019 году, покупая и ремонтируя квартиры в панельных домах. Сейчас у него в штате десять человек, а фокус работы сместился на флиппинг бизнес- и премиум-недвижимости.

Покупка

Вторичка или новостройка. Вячеслав Бахман из Новосибирска занимается флиппингом с 2020 года, начинал с покупки квартир на вторичном рынке. По его словам, 90% проблем с документами случаются именно со старыми квартирами: «Наследство, договоры дарения, банкротство владельца — эта волокита в основном старых домах. При работе с новыми квартирами эти риски минимизированы, так как там свежее право собственности: сделка с новостройкой и сделка со вторичкой отличаются, как при покупке новой и старой машины».

Сколько комнат. Если раньше самыми популярными квартирами были однокомнатные, то сейчас — так называемые евродвушки с кухней-гостиной и отдельной спальней. Кроме того, как отмечают эксперты, если люди и берут жилье в ипотеку, часто это двух- и трехкомнатные квартиры. Это же подтверждает статистика сервиса «Домклик»: доля однокомнатных квартир, взятых по семейной ипотеке в 2024 году, не превышает 39%.

Расположение, а не ремонт. Важный фактор — расположение квартиры. «Локация — это самое важное, порой важнее, чем сама квартира. По сути, мы покупаем только стены внутри», — говорит Алексей. В его практике было много «убитых», то есть грязных и захламленных квартир.

Хорошим расположением квартиры под флиппинг считается близость к метро и остановкам общественного транспорта, парки, школы и детские сады рядом с домом, центр города. Плохим — промзона, окраинные криминальные районы, отсутствие инфраструктуры, удаленность от остановок и метро.

Ремонт

Флипперы стремятся сделать ремонт недорого, но качественно. И самая главная сложность — это специалисты. «Проблема найти хорошего подрядчика и поставщика всегда была и есть на рынке», — говорит Алексей. Своя база подрядчиков в Новосибирске за пять лет появилась и у Вячеслава: «Сначала закупали материалы в одном магазине, потом в другом. С кем-то стали работать постоянно, постепенно обрастаем связями. Постоянно покупаем на маркетплейсах, зачастую там цены ниже, чем в магазинах».

Также, по словам Вячеслава, проблемы во время ремонта у флипперов иногда возникают и из-за конфликтов с соседями: «У нас было три сделки с квартирами в старом фонде. Соседи ругались на шум, это забирало энергию».

Флипперы не только делают чистовую отделку, но и обставляют квартиру мебелью и техникой, а иногда и предметами декора. Многие сотрудничают с дизайнерами. Для того чтобы квартиру захотели купить, она должна быть максимально привлекательной, и тут используют хоумстейджинг — способ подготовки недвижимости к продаже. Большинство современных флиппинг-проектов — это квартиры в светлых тонах с продуманной организацией пространства и всей необходимой бытовой техникой.

В эконом-сегменте, по мнению Алексея, главное — не вложить много лишнего. Достаточно простой отделки, ламината, плитки в санузле. Чтобы уловить баланс, можно тренировать насмотренность — подписаться на блогеров и флиппинг-компании, которые показывают результаты своей работы.

Продажа

После ремонта флипперы продают квартиры — самостоятельно или с помощью риелторов. Задача — сделать это как можно быстрее. Главные площадки для продажи квартир — «Циан» и «Авито».

Основные риски: документы, ремонт и сложности с продажей

Итоговый заработок зависит не только от затрат на ремонт, но и других, часто случайных, факторов: времени продажи, экономической ситуации, спроса. Это означает, что в процессе расходы могут возрасти.

Форс-мажор

«В 2020–2021 годы недвижимость максимально росла в цене и можно было купить и отремонтировать любые квартиры, продав их в плюс. Спрос был на пике, а сейчас он понижен и продаются только самые ликвидные локации и ремонты», — объясняет Алексей. Ранее, когда ключевая ставка по ипотеке была в районе 11%, нам удавалось получать доходность до 150% годовых. Сейчас цифры уже не такие шикарные, но всё равно заработать можно.

По мнению Вячеслава, флиппинг в Новосибирске стал прибыльнее: «Мы стали избирательнее. Сейчас у нас проекты по доходности в два-три раза выше, чем раньше, при этом нужно фильтровать и от многих проектов отказываться, не нужно брать все подряд. Это главная ошибка».

В флиппинге можно уйти и в минус, но это должен быть какой-то особенный форс-мажор. «К началу мобилизации в 2022 году у нас было 12 объектов в работе. Три из них были минусовые, так как спрос упал, а квартиры были в ипотеке. Из-за выросшего цикла продажи мы каждый месяц платили ипотеку и ушли в минус. Вывод: не рискуйте и не работайте с ипотекой. Инвесторам вернули все вложения, но как компания ушли в минус», — говорит Алексей. Если раньше он привлекал в проекты инвесторов, готовых вложить от 1 млн ₽, то сейчас эта цифра выросла до 5 млн ₽: «Чистую прибыль мы делим 50/50 либо 60/40, в зависимости от финансового результата объекта. Человек вкладывает деньги и уже примерно знает, сколько сможет заработать, так как мы составляем финансовую модель перед тем, как начать работать над конкретным проектом».

Ремонт

По словам Алексея, раньше форс-мажоры случались из-за роста ставки по ипотеке, неправильного расчета допустимой суммы на покупку квартиры или неверного расчета сметы ремонта: «У нас были ошибки, когда мы в эконом-сегменте делали очень дорогой ремонт».

Опытные флипперы работают со своей базой подрядчиков, проверенной временем. Также они знают, где закупать материалы по низким ценам. Начинающим флипперам придется путем проб и ошибок погружаться в эту деятельность. Одна из популярных ошибок — переоценить время, деньги и силы. Еще одна — не заложить в смете цены на материалы с учетом возможного повышения и оплату коммунальных услуг.

Стоимость ремонта может вырасти по разным причинам:

• поломки и повреждения в процессе;
• незапланированные расходы (например, рассчитывали, что старые батареи можно оставить, но они оказались в плохом состоянии);
• подорожание стройматериалов в процессе.

Юридические проблемы

При покупке квартир для флиппинга, как и при обычной покупке недвижимости, могут возникнуть проблемы. Среди них:

• проблемы с законностью планировки;
• долги за коммунальные услуги;
• проблемы с правом собственности;
• риски признания сделки недействительной.

При покупке важно убедиться, что договор о продаже могут подписать все собственники, собственник психически здоров и дееспособен, а квартира не арестована за долги. Запросить справки и документы перед покупкой можно самостоятельно, онлайн. Справка из ЕГРН поможет узнать основание права собственности и проверить, не находится ли недвижимость в залоге. Выписка из МФЦ или «Госуслуг» покажет, сколько человек зарегистрировано в квартире, а в МВД можно подтвердить подлинность паспортных данных владельца. Если квартира была в ипотеке, стоит попросить у продавца справку из банка о ее погашении. В компаниях все сделки сопровождает юрист. Но флипперы-одиночки, если им не хочется разбираться в документах, могут заказывать эти услуги юристам-фрилансерам.

Сложности с продажей и налоги

Квартира после флиппинга находится в собственности меньше года — это значит, что продавать ее без выплаты НДФЛ в 15% (13%, если сумма дохода от продажи ниже 2,4 млн ₽) можно будет только через три или пять лет. Поэтому многие оформляют ИП, которое дает право на упрощенную систему налогообложения «доходы минус расходы», где доход — стоимость продажи квартиры после флиппинга, а расходы — стоимость покупки, чеки за покупки и ремонт, а также коммунальные услуги. В этой схеме налог рассчитывают от прибыли, а не от суммы продажи квартиры, как бы это было без оформления ИП.

Реальные примеры: до и после ремонта

Сейчас Алексей работает и со старым фондом, покупает и продает квартиры в центре Санкт-Петербурга. Один из последних проектов — покупка квартиры за 21 млн ₽с ремонтом за 14 млн ₽ и ценой продажи в 49 млн ₽. Полгода в квартире делали ремонт, еще полгода продавали.

В квартире не было отдельной ванной комнаты, она долго не продавалась из-за сложностей с перепланировкой, с которыми пришлось бы столкнуться во время ремонта. Изначально здесь была маленькая кухня и две отдельные комнаты — гостиная и спальня. Флипперы узаконили перепланировку, оборудовали совмещенный санузел, а кухню объединили с гостиной.

За счет встроенных шкафов в цвет стен в коридоре и гостиной, а также встроенной техники на кухне удалось добиться ощущения свободного пространства. Стиральную машину спрятали в столик в общей комнате.

Спальню разделили на две зоны: на входе сделали гардеробную и рабочее место, а у окна поставили кровать. Квартиру продавала пожилая пара, а купил мужчина, который приезжает в город по работе. Квартиру купили в ипотеку за 9 530 000 рублей с первоначальным взносом 15% (1 млн 430 тысяч ₽). Ежемесячный платеж — 128 тысяч ₽ по ставке 19%. Квартиру продали за 16 млн 700 тысяч ₽. На ремонт ушло 3 млн 530 тысяч ₽. Прибыль составила 2 млн 360 тысяч ₽.

Работая в Санкт-Петербурге, часто приходится сталкиваться с ремонтом старых квартир, которые раньше были коммунальными, и делать в них перепланировку, которую до продажи нужно еще и узаконить. Таким объектом стала ещё одна квартира на Петроградке площадью 77 м².

Флипперы обращают внимание на детали — добавляют декор, который создает атмосферу уюта. Алексей отмечает, что они даже вешают вешалки в шкафу на входе в квартиры, чтобы потенциальные покупатели смогли почувствовать себя как дома даже при просмотре. Шкафы и кухни в квартирах при ремонте бизнес- и премиум-класса делают на заказ. А оснащение современной техникой: фильтром для воды, посудомоечной машиной, измельчителем в раковине, подсветкой и большим количеством розеток — важно как в дорогих квартирах, так и в эконом-сегменте.

Сроки, бюджеты, средняя доходность

Говоря о флиппинге, часто упоминают, что можно заработать 60% годовых. Эта цифра является хорошим показателем, подтверждает Вячеслав. Примерно столько в среднем за пять лет составил и его доход. В регионах цены ниже, чем в Москве и Санкт-Петербурге. Эксперт говорит, что стоимость ремонта его последних проектов в Новосибирске составляла 1,2–1,6 млн ₽, а сейчас он пытается уложиться в 800 тысяч ₽ при ремонте квартиры в 40 м². В прошлом году флиппер сдал 38 объектов, каждый из которых занял от трех до пяти месяцев.

Вот реальный пример: недвижимость куплена у застройщика без отделки в декабре 2023 года по семейной ипотеке под 6%. Цена покупки — 4 млн 558 тысяч ₽. Стоимость ремонта — 1,6 млн ₽. В расходы также вошли платежи по ипотеке на сумму 112 400 ₽, услуги риэлтора в 107 тысяч ₽и налог от продажи 343 460 ₽. Цена продажи — 7,2 млн ₽. Прибыль составила 658 тысяч ₽, от покупки до продажи прошло пять месяцев. Показатель окупаемости вложений (ROI) — 76%.

Почти миллион меньше чем за месяц — самая быстрая продажа квартиры в компании Вячеслава: «Мы нашли покупателя, пока ещё не сделали ремонт, переоформили и заключили сделку. Вложили 4,5 млн ₽ и 900 тысяч ₽ заработали за 19 дней». Но было несколько случаев, когда заработать не удалось и даже пришлось уйти в минус 170 тысяч ₽ из-за ипотеки, которую пришлось платить год вместо четырех запланированных месяцев.

В Санкт-Петербурге Алексей работает в бизнес- и премиум-сегменте. Цена с учетом ремонта, мебели и техники на 1 м² варьируется от 100 до 150 тысяч ₽, в зависимости от наполнения. В премиум-проектах идеально выравнивают стены по маякам, заказывают мебель под нужные параметры. «Если же вы работаете в эконом-сегменте в однокомнатных и двухкомнатных квартирах в пятиэтажках или панельках девятиэтажных, можно покупать готовую мебель и ремонт занимает два, максимум три месяца», — отмечает эксперт. В год в работе у него находятся от 10 до 20 объектов, но, по его словам, для начинающих флипперов, может хватить и одной-двух квартир.

Алексей говорит, что рекордная единоразовая сумма в его компании на заработке от флиппинга составила 8,7 млн ₽. Квартиру купили за 25 млн ₽, еще 10 млн ₽ вложили в ремонт и продали за 43,7 млн ₽.

Советы и выводы

Флиппингом занимаются как предприниматели-одиночки, так и компании со штатом в десяток человек, как у наших героев. В первом случае это можно делать параллельно основной работе и с небольшим бюджетом, сопоставимым по стоимости с одной квартирой плюс ремонт. Но и разобраться во всех сферах, таких как стройматериалы, подрядчики, документы и оформление сделки, придется самому. В случае компании — это уже большие обороты и прибыль, сотрудники, которые занимаются каждый своим делом, но и большая ответственность.

Понятие идеальной квартиры для флиппинга может меняться в зависимости от региона страны, а еще предпочтений самого флиппера. Кто-то готов тратить время, силы и деньги на то, чтобы полностью переделать убитую хрущевку, кому-то проще сделать ремонт после черновой отделки от застройщика в новостройке.

Помимо основных параметров, по которым выбирают квартиру для флиппинга, эксперты отрасли советуют с осторожностью покупать такое жилье в ипотеку при нынешней ставке. Так как если продажа затянется, придется вносить платежи каждый месяц. В 2025 году из-за высокой ставки по ипотеке спрос в целом снизился.

«Если и брать кредит, то я рекомендовал бы в пределах той суммы, которую человек может сам погасить. Рекомендую сейчас брать за наличку, ремонтировать и продавать либо искать варианты инвестирования», — говорит Вячеслав. По его мнению, надо выбирать квартиры, которые стоят не менее чем на 10–15% ниже минимальной рыночной цены: «К примеру, квартиры с одной и той же планировкой в одном районе стоят от 3,5 млн ₽до 4,5 млн ₽. Мы находим или договариваемся о покупке за 3,2 млн ₽ и уже на первом этапе зарабатываем. Потом на улучшении жилищных условий ещё зарабатываем. В итоге в идеальном случае у нас получается высокая доходность, в неидеальном случае мы заработали на покупке по заниженной цене».

Поэтому флипперы советуют периодически просматривать объявления о продаже аналогичных квартир в конкретном районе: во-первых, для понимания того, насколько быстро они продаются и есть ли в них ремонт, во-вторых, для понимания уровня конкуренции.

Флиппинг оправдан, когда у вас есть свободные деньги, — говорят эксперты. Кому точно не подойдет флиппинг, считает Алексей, так это тем, кто хочет быстро заработать большие деньги. По его мнению, это история вдолгую. Вячеслав отмечает, что если человек не готов идти на риски и брать на себя ответственность, ему не подойдет флиппинг-бизнес. Также важно разбираться в ремонте и понимать, где закупать материалы и какие подрядчики точно не подведут. Если у вас совсем нет опыта в этом, то на первых этапах будет сильно сложнее и дольше. Но сейчас в интернете столько информации, что делать недорогой ремонт точно можно научиться. Безопаснее начинать с инвестирования в флиппинг, некоторые компании предлагают такую возможность. Но важно, конечно, узнать о репутации компании и о ее кейсах, прежде чем вкладывать свои деньги. Перед самостоятельной покупкой квартиры нужно сделать расчеты и учесть не только то, насколько квартира продается дешевле аналогичных ей, но и то, есть ли спрос на такие объекты.

Главное